Wer sich mit dem Gedanken an den Kauf einer Immobilie trägt, muss sich in der Regel mit den Möglichkeiten zur Finanzierung dieses Wunsches beschäftigen. Angebote gibt es viele, und selbstverständlich behauptet jede Bank, dass sie die beste und günstigste Lösung hat. Um sich einen Überblick zu verschaffen, ist es hilfreich, die Grundstruktur einer Immobilienfinanzierung und ein paar Schlüsselbegriffe zu kennen.

Der Kern der Baufinanzierung: das Immobiliendarlehen

Ein Darlehen ist Bestandteil nahezu jeder Immobilienfinanzierung. Dabei leiht eine Darlehensgeberin, also die Bank, einem Darlehensnehmer beziehungsweise einer Darlehensnehmerin eine vereinbarte Summe Geld. Dafür erhält die Darlehensgeberin Zinsen; zumeist wird auch die Stellung von Sicherheiten vereinbart. Die exakten Modalitäten der Rückzahlung werden im Darlehensvertrag geregelt. Oft wird während der Vertragslaufzeit nicht die gesamte Summe zurückgezahlt, sodass am Ende eine Restschuld verbleibt. Es ist wichtig, auf deren Höhe zu achten. Denn dann wird entweder die gesamte Summe fällig, oder eine Anschlussfinanzierung benötigt, je nach finanzieller Situation.

Planbare Belastung beim Annuitätendarlehen

Die häufigste Form eines Darlehens zur Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei wird eine immer gleiche monatliche Rate an die Bank zurückgezahlt. Mit dieser Zahlung werden sowohl die laufend anfallenden Zinsen beglichen als auch, Stück für Stück, die Darlehensschuld getilgt. So sinkt im Laufe der Zeit die verbleibende Schuld und damit automatisch der Aufwand für die Zinsen. Weil die monatliche Rate gleich hoch bleibt, wandert ein immer höherer Teil in die Tilgung.

Zusätzlich kann die Möglichkeit einer Sondertilgung vereinbart werden. Damit wird die Darlehensschuld über die monatlichen Raten hinaus getilgt. So fallen weniger Zinsen an, ohne dass die regelmäßige Belastung erhöht wird. Denn im Unterschied zur monatlichen Rate darf die Sondertilgung geleistet werden, aber diese Option ist kein Muss. Bauherren oder Käufer, die sich mehr Flexibilität bei der Rückzahlung wünschen, sollten daher ein Sondertilgungsrecht vereinbaren.

Auf die Summe der Kosten am Finanzierungsende achten

Andere Darlehensformen sind für die Situation von Immobilienerwerbern meist weniger gut geeignet. Ein Tilgungsaussetzungsdarlehen, auch endfälliges Darlehen genannt, ist eine teure Finanzierungsvariante. Hierbei wird nicht während der Laufzeit zurückgezahlt, sondern erst am Ende. Das verschafft Darlehensnehmern zwar zunächst mehr Luft. Weil aber die Zinsen während der gesamten Laufzeit für die volle Darlehenssumme anfallen, sind die Kosten letztlich deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen. Endfällige Darlehen werden bisweilen in Kombination mit anderen Finanzierungsinstrumenten wie einem Bausparvertrag oder einem sogenannten Wohn-Riester-Vertrag angeboten. Durch die komplexen Konstruktionen fällt es oft schwer, die Kosten der unterschiedlichen Varianten zu vergleichen.

Transparenz herstellen

Daher empfiehlt es sich, die Bank um einen detaillierten Rückzahlungsplan zu bitten. Zu den darin aufgeführten Zahlungen müssen noch eventuelle Abschlussgebühren und Kosten von Pflichtversicherungen addiert werden. So lassen sich die Gesamtkosten unterschiedlicher Finanzierungsangebote vergleichen.

Ein Nachspiel nach Rückzahlung aller Schulden gibt es nur beim Wohn-Riester, da im Rentenalter die erhaltenen Zuschüsse als Einkommen versteuert werden müssen. Wer die Fördermöglichkeiten gut ausnutzt, kommt schnell auf einige Zehntausend Euro fiktiven Einkommens – eine finanzielle Belastung, für die vorgesorgt werden sollte.