Die Corona-Krise stellt die meisten Erwerbstätigen vor große Herausforderungen. Um die Ausbreitung des Coronavirus‘ einzudämmen, steht nun Homeoffice auf der Agenda vieler Unternehmen. Derzeit arbeitet laut yougov.de jeder fünfte Erwerbstätige aktuell im Homeoffice oder in Telearbeit. Jeder Zehnte sei wegen der Krise vorübergehend freigestellt oder beurlaubt. Homeoffice steigt an und wird wegen der Corona-Krise intensiv betrieben. Noch im vergangenen Jahr hieß es in einer Studie des Instituts für Arbeitsmarkt- und Berufsforschung (IAB), dass jeder vierte Arbeitgeber in Deutschland Arbeit aus der Heimarbeit zumindest zeitweise ermögliche, aber nur jeder zehnte Arbeitnehmer diese Option in Anspruch nehme.

Digitalisierung lässt Grenzen zwischen Arbeit und Wohnen verschwimmen

Die Digitalisierung macht vieles leichter und möglich. Auch wirkt sie oft starren Arbeitszeiten ein wenig entgegen. Flexible Arbeitszeiten und Homeoffice gehören bereits für viele Berufsgruppen wie Freiberufler zum Berufs- wie Lebensalltag. Die Grenzen zwischen Arbeit, Wohnen und Leben verschwimmen oftmals. Denn oft reichen gerade in unserem digitalen Zeitalter schon ein Schreibtisch, Computer und Internet aus, um einer beruflichen Beschäftigung vollends nachgehen zu können.

Gewerblicher, teilgewerblicher oder Wohnungsmietvertrag

Grundsätzlich sind die Grenzen zur Nutzung einer Immobilie im deutschen Mietrecht klar umrissen, die jeweilige Nutzung ist einem entsprechenden Mietverhältnis zugeordnet. Das deutsche Mietrecht unterscheidet zwischen gewerblichen Mietverträgen, Wohnungsmietverträgen und teilgewerblichen Verträgen. Bei Wohnraummietverträgen und gewerblichen Mietverträgen ist das Mietverhältnis eindeutig erklärbar. Entweder Vermieter überlassen Mietern eine Immobilie entweder zu Wohn- oder zu Gewerbezwecken. Oder aber die Immobilieneigentümer nutzen eine Immobilie zum Wohnen oder für die Ausübung eines Gewerbes.

Nicht jede gewerbliche Nutzung muss genehmigt werden

Benutzen Mieter oder Eigentümer jedoch ein Zimmer der Wohnung als Büro, wird die Immobilie folglich neben dem Wohnzweck auch gewerblich genutzt. Nicht jede Art von gewerblicher Nutzung bedarf einer Zustimmung seitens des Vermieters oder der Eigentümergemeinschaft. Eine Genehmigung ist immer abhängig davon, ob sie Wirkung nach außen zeigt.

Außenwirkung des Gewerbes entscheidet über notwendige Genehmigung

Entscheidend ist, ob das jeweilige Gewerbe eine Außenwirkung mit sich bringt. Mit Außenwirkung sind nicht nur die Wohn- und Geschäftsadresse gemeint, sondern vor allem laufende Warenanlieferung, Mitarbeiteranwesenheit, Publikumsverkehr oder auch regelmäßiger Kundenempfang. Einwirkungen, die über den reinen Wohnzweck hinausgehen und die Nachbarschaft eventuell beeinträchtigen könnten. Ist dies der Fall, müssen der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft dem Mieter oder Eigentümer ihre Genehmigungen zur entsprechenden Nutzung der Immobilie erteilen. Nutzt man die Immobilie zu Wohn- als auch Gewerbezwecken, handelt es sich um einen teilgewerblichen Vertrag, ein sogenanntes Mischmietverhältnis. Ein vielfach verwendetes Beispiel hierfür ist die Miete eines Gastlokals einschließlich Wohnraum.

Normale Schreibtischarbeit ist nicht genehmigungspflichtig Gewerbliche Berufstätigkeiten wie schriftstellerische, journalistische, Tele- oder Schreibtischarbeiten, Vorbereitungsarbeiten von Lehrern oder Nachhilfestunden ziehen keine grobe Außenwirkung wie zum Beispiel Lärm- oder Geruchsbelästigung nach sich. Sie beeinträchtigen auch andere Mieter oder Miteigentümer grundsätzlich nicht. Daher müssen sie auch nicht genehmigt werden. Unerheblich ist auch, ob in der Wohnung ein eigenes Arbeitszimmer eingerichtet ist.