Gastbeitrag von Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD

Weil die Preise in den vergangenen zehn Jahren so kräftig gestiegen sind, hat sich im gesellschaftlichen und medialen Diskurs der Eindruck festgesetzt, dass Wohneigentum für die meisten Menschen in Deutschland unerreichbar sei. Entsprechend wird auch Politik betrieben: Das Mietrecht wird stets weiter verschärft, um Mieter vor Verdrängung und steigenden Mieten zu schützen – dass Mieter theoretisch selbst zu Eigentümern werden können, um auf diese Weise vor Verdrängung und Mietsteigerungen bewahrt zu werden, ist in der politischen Logik kaum vorgesehen. Aber entspricht der gesellschaftliche Eindruck der mehrheitlichen Unerreichbarkeit von Wohneigentum eigentlich der Realität?

Für die Beantwortung einer solchen Frage ist es hilfreich, sich einmal die Zahlen und Daten anzuschauen. Der Immobilienverband Deutschland IVD untersucht mithilfe eines Erschwinglichkeitsindex regelmäßig, wie erschwinglich Wohneigentum für Durchschnittshaushalte derzeit ist und wie sich dies gegenüber der Vergangenheit verändert hat. Das Ergebnis: Zwischen 2009, als der Immobilienboom gerade begann, und 2019 ist die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen sogar gestiegen. Zwar hat die Leistbarkeit seit 2015, als Wohneigentum am erschwinglichsten war, inzwischen wieder abgenommen, aber sie bewegt sich immer noch etwa auf dem Niveau von 2011. Im Jahr 2019 konnten sich Durchschnittshaushalte also nicht weniger gut oder schlecht eine Eigentumswohnung leisten als acht Jahre zuvor.

Sinkende Zinsen und höhere Einkommen gleichen Preissteigerungen aus

Das liegt daran, dass in den vergangenen zehn Jahren einerseits zwar in der Tat die Wohnungspreise gestiegen, andererseits aber auch die Zinsen gesunken sind. Im Oktober 2019 lag der Bundesbank zufolge der durchschnittliche effektive Jahreszins für neu vergebene Wohnungsbaukredite an private Haushalte bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren bei 1,22 Prozent. Zum Vergleich: Im Oktober 2011 stand der entsprechende Zins bei 3,67 Prozent, im April 2011 sogar bei 4,50 Prozent. Das ist ein großer Unterschied, der sich deutlich auf die Höhe der monatlichen Finanzierungskosten beim Erwerb oder Bau von Wohneigentum niederschlägt. Gemeinsam mit den insgesamt gestiegenen Reallöhnen wiegt die günstige Zinsentwicklung die Preissteigerungen für Wohneigentum wieder auf.

Nun folgt allerdings ein Aber: Die Berechnung der Erschwinglichkeit bezieht sich auf die laufenden monatlichen Kosten, die durch Kauf und Finanzierung eines Eigenheims entstehen. Außer Acht lässt sie das benötigte Eigenkapital zum Wohnungskauf oder -bau, das – im Gegensatz zu den monatlichen Kosten – eben doch eine hohe finanzielle Hürde für viele Haushalte darstellt. Wenn als gesellschaftliches und politisches Ziel angestrebt wird, dass mehr Deutsche zu Wohneigentümern werden, müsste also an diesem Punkt angesetzt werden.

Der politische Wille fehlt

Dazu gäbe es politische Möglichkeiten. Die KfW-Bürgschaft etwa wäre eine äußerst effiziente Option: Die KfW – und somit der Staat – bürgt für den Wohnungskäufer bei der finanzierenden Bank, sodass der Wohnungskäufer weniger Eigenkapital benötigt. Die KfW-Bürgschaft steht als Maßnahme sogar im Koalitionsvertrag der Bundesregierung; sie müsste nur umgesetzt werden. Eine weitere Möglichkeit wäre die Reform der Grunderwerbsteuer, die die Kaufnebenkosten in die Höhe treibt und somit auch den benötigten Eigenkapitalanteil. Die Reform, etwa mittels eines Steuerfreibetrags für Selbstnutzer, wird von zahlreichen Ökonomen empfohlen, doch die Politik scheint nicht gewillt, auf Steuereinnahmen zu verzichten.

Hierin liegt letztlich auch das Problem: der fehlende politische Wille. Die Politik könnte für eine Steigerung der Wohneigentumsquote sorgen und damit private Haushalte bei der Vermögensbildung und dem Schutz vor Altersarmut unterstützen. Der Wille aber fehlt bisher; der mietenpolitische Fokus scheint es nicht zu erlauben, Wohneigentum effizient zu fördern. Das Baukindergeld war eine positive Ausnahme, es sorgte den IVD-Berechnungen zufolge dafür, dass Wohneigentum für Familien mit Kindern tatsächlich wesentlich erschwinglicher wurde. Diese sinnvolle Maßnahme müsste nun aber von weiteren Maßnahmen flankiert werden, um die Wohneigentumsquote nachhaltig zu erhöhen. Und das Baukindergeld müsste fortgeführt werden.