Bei jedem Grundbesitz in Deutschland fallen Grundsteuern an. Wohneigentümer müssen sie einmal jährlich an die Kommune zahlen, in der ihre Immobilie steht. Dient eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage und wird vermietet, kann der Eigentümer die Steuer anteilig als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Die Einnahmen aus der Grundsteuer stellen eine wichtige Finanzierungsquelle für Städte und Gemeinden dar und dienen ihrer Weiterentwicklung: Die Steuern werden etwa für den Bau von Schulen und Kindergärten oder den Ausbau von Straßen genutzt. Die Höhe der Grundsteuer variiert jedoch von Kommune zu Kommune – und das teilweise sehr stark.

Häusertypen unterscheiden sich

Die Berechnung der Grundsteuer erweist sich als komplex und besteht im Wesentlichen aus drei Faktoren: Basis ist der sogenannte Einheitswert, also der Wert eines Grundstücks, der sich in erster Linie aus den erzielbaren Einnahmen, der Bauform und dem Baujahr, aber auch der Größe der Stadt oder Gemeinde einer Immobilie ergibt.

Dieser Wert wird anschließend mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese hängt sowohl von der Größe als auch dem Wert einer Immobilie ab. Der daraus entstehende Steuermessbetrag wird mit einem dritten Faktor multipliziert, dem Hebesatz. Dieser wird von den Kommunen selbst festgelegt und unterscheidet sich in Deutschland stark, was dafür sorgt, dass die Höhe der Grundsteuer in verschiedenen Regionen teilweise weit auseinander liegt.

Teure Kommunen in NRW und Hessen

Wie groß diese Unterschiede sind und wie sich die Grundsteuer zwischen 2005 und 2019 entwickelt hat, hat die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young (EY) auf Grundlage der Daten des Statistischen Bundesamts in einer Studie untersucht. Dabei fielen vor allem Nordrhein-Westfalen, Hessen und Baden-Württemberg mit vergleichsweise hohen Hebesätzen auf. Von den 13 Kommunen mit den höchsten Hebesätzen befinden sich acht in Nordrhein-Westfalen, fünf in Hessen. Für Eigentümer fällt dort also eine besonders hohe Grundsteuer an. Die teuerste Kommune mit 1.050 Hebepunkten ist Lautertal in Hessen. Zum Vergleich: Der Durchschnitt in Deutschland liegt bei 364 Punkten. Freuen können sich hingegen Eigentümer in Schleswig-Holstein. Dort befinden sich zahlreiche Kommunen mit einem Hebesatz von null Punkten, der Durchschnitt in dem Bundesland liegt bei 334 Punkten.

Hohe Grundsteuersätze in den Stadtstaaten

EY stellte zudem fest, dass die Grundsteuer deutschlandweit enorm gestiegen ist, diese Entwicklung aber seit wenigen Jahren zunehmend abflacht. Auch bei der Pro-Kopf-Steuerbelastung der Grundsteuer sind Nordrhein-Westfalen und Hessen vorne mit dabei. Die durchschnittlich höchste Grundsteuer zahlen jedoch Eigentümer in den Stadtstaaten. In Bremen fallen 300 Euro je Einwohner an, gefolgt von Hamburg (257 Euro) und Berlin (227 Euro). Im anliegenden Brandenburg sind es dagegen nur 107 Euro pro Kopf.

Wie sich die Grundsteuer in den nächsten Jahren regional entwickelt, ist aktuell nicht genau absehbar. Dafür sorgt ein Beschluss des Bundesverfassungsgerichts im April 2018, der eine neue Grundsteuerregelung forderte. Grund dafür war die veraltete Berechnung der Grundstückwerte, die zur Folge hatte, dass teilweise für benachbarte Grundstücke unterschiedliche Zahlungen an die Kommune anfielen. Das Grundsteuer-Reformgesetz soll Abhilfe schaffen, indem zusätzliche Kriterien in die Bewertung der Grundstücke aufgenommen werden. Neben der Fläche spielen dann auch die Immobilienart und das Alter eine Rolle.

Reform verändert die Grundsteuer

Da die Grundstücke im Wert gestiegen sind, wird der zweite Berechnungsfaktor, die Steuermesszahl, gesenkt, um die Kosten nicht in die Höhe zu treiben. Auch die Kommunen sind angehalten, ihren Hebesatz anzupassen. Sie sollen im Schnitt nicht mehr oder weniger einnehmen als vor der Reform. Eine Öffnungsklausel gibt den Bundesländern aber die Möglichkeit, die Grundsteuer wertunabhängig zu gestalten. Bei dieser Form wird nur die Größe des Grundstücks und der Immobilie einberechnet, nicht aber andere Faktoren.

Die Reform hat das Ziel, die Grundsteuer gerechter aufzuteilen, und sorgt so auch dafür, dass manche Eigentümer künftig weniger Steuer zahlen müssen. Für andere fällt hingegen eine deutlich höhere Grundsteuer an. Die neue Regelung soll nach einer Übergangsphase von fünf Jahren ab 2025 in Kraft treten. Welche Grundsteuer auf die Eigentümer in den jeweiligen Regionen zukommt, zeigt sich spätestens dann.