Gastbeitrag von Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG

Artikel 28 (1) der Berliner Verfassung verpflichtet das Land, die Schaffung und Erhaltung angemessenen Wohnraums, insbesondere für Menschen mit geringem Einkommen, zu fördern, ebenso die Bildung von Wohneigentum. Die Bildung von Wohneigentum wird aber gar nicht gefördert und die Schaffung angemessenen Wohnraums eher behindert als gefördert. Der folgende Vorschlag würde helfen, beide Teile des Verfassungsauftrags umzusetzen.

Die Wohnungsunternehmen des Landes Berlin, Degewo, Gesobau, Gewobag, Howoge, Stadt und Land und WBM, besaßen, ausweislich der veröffentlichten Abschlüsse, Ende 2018 zusammen 307.466 Wohnungen. Im Schnitt stehen diese mit 640 Euro/qm in den Büchern, die Miete beträgt 6,10 Euro/qm/Monat, sie sind mit 485 Euro/qm belastet und 64 qm groß.

Nehmen wir einen Zinssatz von 1,5% und eine Tilgung Höhe von 2,5 % an, könnte man den Mietern die Wohnungen für rund 1.830 Euro/qm anbieten, ohne dass die Annuität zu einer Mehrbelastung führen würde. (Zum Vergleich: im Jahr 2018 betrug der durchschnittliche Quadratmeter-Preis gebrauchter Wohnungen (1949 bis 1990) laut Gutachterausschuss zwischen 2.200 und 3.900 Euro/qm, je nach Stadtteil und Qualität. Die Mieter hätten lediglich WEG-Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage zusätzlich aufzubringen. Man könnte die Wohnungen natürlich auch unterhalb dieses Preises anbieten, um eine zusätzliche Entlastung sicherzustellen. Das Ganze könnte/sollte darüber hinaus mit Förderdarlehen und/oder Bürgschaften der IBB unterstützt werden.

Nimmt man eine Mieterkaufquote von 35% an, verbleibt, nach Rückführung der anteiligen Verschuldung und der auf den Buchgewinnen anfallenden Steuern (wir haben mit 30% gerechnet), bei den Wohnungsunternehmen Liquidität im Umfang von rund 6,7 Mrd. Euro.

Geht man davon aus, dass der Bau einer Wohnung 2.500 Euro/qm kostet, dass die gebauten Wohnungen im Schnitt 60 qm groß sind, dass diese zu 50% mit Eigenkapital finanziert und auf eigenen Grundstücken gebaut werden, könnte man mit der freiwerdenden Liquidität mehr als 90.000 neue Wohnungen bauen.

Zugegeben: Es fehlen einige Parameter, zum Beispiel Zeit, Personal, Baurecht, Grundstücksverfügbarkeit usw. und die Übersicht ist grob gestrickt, aber niemand hindert die Verantwortlichen daran, in die Detaillierung einzusteigen. Die möglichen Effekte rechtfertigen das aus unserer Sicht. Alles sicher besser, als für mehr als 3.000 Euro/qm bestehende und bereits bewohnte Wohnungen mit teilweise erheblichen Investitionsrückständen zu erwerben – was keinerlei Entlastung des Marktes mit sich bringt.

Unser Vorschlag würde dagegen die kaufenden Mieter langfristig stark entlasten und deren Vermögensbildung unterstützen. Zusätzlich würden alle anderen Mieter durch den Bau zusätzlicher Wohnungen entlastet. Die 1990er Jahre mit den hohen Fertigstellungszahlen (1997 zum Beispiel 32.965 Wohnungen, 2018 dagegen nur 15.669 und seit drei Jahren sinkende Baugenehmigungszahlen) und den anschließenden Leerständen und Niedrigmieten (bis Mitte der 2000er Jahre) haben bewiesen, dass eine hohe Neubautätigkeit ein wirksames Mittel gegen steigende Mieten ist, auch wenn das von einigen politisch Verantwortlichen heute negiert wird.