Wo viele Menschen zusammenleben, sind klare Regeln wichtig. Dabei geht es vor allem um Informationen, die das Zusammenleben erleichtern. Alltagsregeln für Mieterinnen und Mieter stehen in deren Mietverträgen und der Hausordnung. Doch was tritt bei Eigentumswohnungen an diese Stelle?

Maßgeblich ist die Teilungserklärung. Mittels dieser kann ein Einzeleigentümer sein Grundstück mit dem darauf stehenden Haus in Eigentumswohnungen aufteilen. Die Teilungserklärung ist also gewissermaßen die Gründungsurkunde der Eigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung ist gemäß §8 des Gesetzes über das Wohnungseigentum festzulegen, welches Sondereigentum mit welchem Miteigentumsanteil am gesamten Objekt verbunden ist. Sondereigentum bedeutet dabei das Eigentum an einer bestimmten Wohnung, der Miteigentumsanteil bezeichnet das ideelle Miteigentum an den gemeinschaftlichen Einrichtungen wie z. B. dem Treppenhaus, Vorgarten oder Hof. Zusätzlich können spezielle Nutzungsrechte, beispielsweise an Kellerabteilen oder einer Terrasse, festgeschrieben werden.

Eine Teilungserklärung kann auch eine Gemeinschaftsordnung enthalten. Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) lässt sich mit der Satzung eines Vereins vergleichen. Darin sind die „Spielregeln“ für die Verfahrensweisen der Wohnungseigentümer untereinander festgelegt. Typischerweise enthält die Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zu notwendigen Abstimmungsmehrheiten, zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung oder der Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen wie etwa Gemeinschaftsräume oder Hofanlagen.

Eine Gemeinschaftsordnung ist allerdings nicht zwingend erforderlich. Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) keine eigenen Regeln zum Beispiel für Abstimmungen aufstellen will, gelten die gesetzlichen Vorgaben.

Eine Hausordnung schließlich kann ebenfalls Bestandteil der Gemeinschaftsordnung sein. In den meisten Fällen bietet es sich aber an, die Hausordnung außerhalb der Gemeinschaftsordnung aufzustellen. Denn eine Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert Einstimmigkeit, während eine Hausordnung durch einen Mehrheitsbeschluss angenommen werden kann.

Unabhängig davon, ob Kaufinteressenten ein ins Auge gefasstes Objekt selbst nutzen oder als Kapitalanlage erwerben wollen, lohnt es sich, die „Spielregeln“ der Eigentümergemeinschaft zu kennen. Zur Vorbereitung des Kaufs einer Wohnung gehört es daher, sich über den Inhalt von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zu informieren. Damit ist die erste Weiche für ein harmonisches und konstruktives Zusammenleben gestellt.