Gastbeitrag von Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG

Ein Projektentwickler erzählte mir vor Kurzem von einem Businessplan, den er gerade geschrieben hat. Es geht dabei um ein Projekt in einem Milieuschutzgebiet. Zum ersten Mal in seinem Berufsleben, erzählte er, habe er einen Businessplan geschrieben, in dem null Euro für Modernisierungen vorgesehen sind. Null. Nichts. Keinerlei Modernisierung. Und das wird kein Einzelfall bleiben.

In Milieuschutzgebieten wird nicht mehr in die Modernisierung investiert werden, der Bestand wird verfallen. Warum? Weil es sich nicht lohnt. Weil in Milieuschutzgebieten alles dafür getan wird, Investitionen fernzuhalten. Die Einschränkungen für Modernisierungen in Milieuschutzgebieten sind an sich schon äußerst umfassend. Aber selbst wenn man sich an diese hält, suchen und finden die Behörden Wege, die Modernisierung zu behindern.

Es gibt Investitionen, die selbst in einigen Milieuschutzgebieten nicht abgelehnt werden dürfen. Dazu gehören zum Beispiel der Einbau von Aufzügen oder das Anbringen von Balkonen, die vier Quadratmeter Größe nicht überschreiten. Stellt man den entsprechenden Antrag, kann es passieren, dass die Behörden zwar dem Umbau zustimmen. Aber die Kosten im Sinne einer Modernisierungsumlage auf den Mieter umzulegen, das wird dem Investor untersagt. Eine Mieterhöhung darf er dann trotz Modernisierung nur an der üblichen Vergleichsmiete bemessen. Warum aber sollte ein Investor modernisieren, wenn er selbst keinerlei Nutzen daraus zieht und die Kosten in Gänze an ihm hängenbleiben?

Neben den Bestandsinvestitionen wird auch der Erwerb von Objekten regelmäßig erschwert. Immer wieder bekommen Investoren von den Behörden sogenannte Abwendungsvereinbarungen vorgelegt. Diese enthalten zahlreiche Selbstbeschränkungen, etwa bezüglich Modernisierungen oder Umwandlungen. Investoren müssen die Beschränkungen akzeptieren – andernfalls droht die Kommune, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Im Anschluss wird der Abschluss solcher Vereinbarungen medial als großer Erfolg sozialer Wohnungspolitik gefeiert. Der Investor fühlt sich dadurch nicht nur erpresst, sondern zugleich als Feindbild dargestellt.

Durch Genehmigungsverfahren und das kommunale Vorkaufsrecht verfügen Behörden über eine Machtstellung, die sie über die Maßen ausnutzen. Das mag kurzfristig Stimmung bei der Bevölkerung machen, langfristig aber schadet es dem Standort und somit auch dessen Bewohnern. Ausbleibende Investitionen sind in Wahrheit nämlich alles andere als ein Erfolg.