Ein Mehrfamilienhaus, das nicht als Ganzes einem Eigentümer gehört und in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist, besteht aus Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Kauft eine Person eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus, erwirbt sie in der Regel nicht nur die Eigentumswohnung selbst (Sondereigentum genannt), sondern ebenfalls einen Anteil des Grundstücks und des Gemeinschaftseigentums (dazu gehören etwa das Treppenhaus oder das Dach des Gebäudes). Die Eigentumsanteile von Wohnungsbesitzern in Mehrfamilienhäusern sind in der sogenannten Teilungserklärung geregelt, die im Grundbuch eingetragen ist.

Der Aufteilungsplan zeigt die Eigentumsanteile

Wie genau das Gebäude aufgeteilt ist, ist im Aufteilungsplan nachzulesen, welcher Bestandteil der Teilungserklärung ist. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung und trennt die verschiedenen Eigentumsanteile exakt voneinander ab. Damit jeder Wohnungseigentümer seine Eigentumsanteile leicht überblicken kann, sind alle Einzelräume, die zu einem bestimmten Wohnungseigentum gehören, mit einer bestimmten Nummer gekennzeichnet.

Die Teilungserklärung regelt in den meisten Fällen auch die Zuordnung von Sondernutzungsrechten für Garten oder Stellplätze.  Die Nutzung dessen ist dann nur diesem Eigentümer vorbehalten. Sollen Sondernutzungsrechte eingerichtet, geändert oder abgeschafft werden, ist dies durch eine formfreie Vereinbarung zwischen allen Eigentümern möglich.

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Miteinander

Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Teilungserklärung und regelt das Miteinander der Eigentümer. Die Rechte und Pflichten sind genau definiert. Hierzu zählt u.a. der Umgang mit dem Gemeinschafts- und Sondereigentum. Was gehört dazu, was darf ich und was nicht- das beantwortet die Teilungserklärung.

Die Gemeinschaftsordnung gestaltet beispielsweise die Verwalterbestellung, die Verteilung der Stimmrechte bei Eigentümerversammlungen, das Hausgeld, die Instandsetzungsrücklage, die Instandsetzungspflichten der Eigentümer sowie die Gebäudeversicherungen.

Wohnungskäufer sollten sich die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ansehen

Diese Dokumente sind die Grundlage jeglichen Miteinanders. Jeder Käufer ist mit Eintritt in die Gemeinschaft an diese Inhalte gebunden und verpflichtet sich mit Unterzeichnung des Kaufvertrages, die Inhalte anzuerkennen. Fragen im Umgang miteinander, Fragen zu baulichen Veränderungen, Fragen zur Instandhaltungspflicht sind genau beantwortet. Ein Blick in diese Dokumente erspart viele Diskussionen und lässt Probleme schneller beseitigen. Änderungen sind nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich.