Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem Eigentümer eines Gebäudes durch Instandhaltung bei der Vermietung entstehen. Die Betriebskosten sind zu unterscheiden von den Verwaltungskosten sowie den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung.
Nach der gesetzlichen Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) darf ein Vermieter wiederkehrende Gebühren auf die Mietparteien in einem Mehrfamilienhaus anteilig umlegen. Dazu zählen folgende Posten: Wasserversorgung, Entwässerung, Wartung der Heizungsanlage, Straßen- und Gebäudereinigung sowie Müllbeseitigung und Ungezieferbekämpfung. Zu den Betriebskosten zählen auch die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, etwa in Hausfluren, Kellern und im Außenbereich, sowie die Schornsteinreinigung, etwaige Sach- und Haftpflichtversicherungen und die Kosten für den Hausmeister oder Hausmeisterdienst. Sofern ein Aufzug oder Garten vorhanden sind, dürfen auch die Gebühren für deren Instandhaltung umgelegt werden. Bei Mietern hat sich eher der Begriff Nebenkosten etabliert. Inhaltlich ist er mit dem Begriff Betriebskosten identisch.
Wichtige Angaben in der Nebenkostenabrechnung
Damit die Nebenkostenabrechnung des Vermieters wirksam ist, muss sie formellen Kriterien entsprechen. Andernfalls könnte der Vermieter den Anspruch auf eine Nachzahlung verlieren, wenn die tatsächlichen Betriebskosten die Vorauszahlungen der Mieter übersteigen. Grundsätzlich sollte eine Nebenkostenabrechnung folgende Kriterien erfüllen:
Bei der Angabe der Gesamtkosten reicht es aus, wenn bei der jeweiligen Nebenkostenart die Summe der Kosten als Gesamtbetrag angegeben ist, die der Vermieter auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.
Eine weitere Voraussetzung ist die Angabe, wie die Gesamtkosten einer Nebenkostenart auf die jeweiligen Mieter verteilt werden. Dieser sogenannte Umlageschlüssel muss genannt werden. Denn es soll nachvollziehbar sein, in welchen Rechenschritten die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. So reicht zum Beispiel bei Nebenkosten, die nach der Wohnfläche umgelegt werden, die Angabe „Umlage nach Wohnfläche“.
Welchen Umlageschlüssel Vermieter verwenden dürfen, ergibt sich aus der Umlagevereinbarung mit dem Mieter. Wenn im Mietvertrag keine besondere Vereinbarung über die Verteilung der Nebenkosten getroffen wurde, ist nach § 556a BGB grundsätzlich der Umlageschlüssel der Wohnfläche auf alle verbrauchsunabhängigen Nebenkosten anzuwenden.
Letztlich muss aus der Nebenkostenabrechnung auch hervorgehen, welche Nebenkostenvorauszahlungen im Abrechnungszeitraum bereits geleistet wurden. Der Vermieter ist daher gut beraten, wenn er angibt, in welcher Höhe Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu leisten waren (Soll-Vorauszahlungen) und geleistet worden sind (Ist-Vorauszahlungen). Die Summe der Ist-Vorauszahlungen sind von den Gesamtnebenkosten abzuziehen. Ist die Soll-Vorauszahlung höher, hat der Mieter noch eine Nachzahlung zu leisten, ist sie niedriger, muss der Vermieter das Guthaben anteilig an den Mieter auszuzahlen.
Wichtig für Vermieter ist es, die Frist der Zustellung der Betriebskostenabrechnung zu wahren. Er muss sie immer binnen zwölf Monaten vorlegen. Für das abgelaufene Jahr 2017 wäre es beispielsweise dann der 31. Dezember 2018. Überschreitet der Vermieter diese Frist, muss er Beweise anführen, dass die Verspätung nicht durch ihn selbst verursacht worden ist, sondern zum Beispiel durch verspätet eingegangene Rechnungen.
Quellen:
www.mietrecht.org/nebenkosten/pflichtangaben-nebenkostenabrechnung/
www.nebenkostenabrechnung.com/mindestangaben-in-der-nebenkostenabrechnung/
Urteil der Jahresfrist der Zustellung: BGH VIII ZR 249/15
Sehr geehrte Damen und Herren.
Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit zwei getrennten Eingängen. Für jeden Eingang wird der Energieverbrauch für Allgemeinbeleuchtung/Strom über einen separaten Zähler erfasst. In der Betriebskostenabrechnung ist der Gesamtbetrag in € für das Haus mit den 2 Eingängen ausgewiesen.
Die Abrechnung der Allgemeinbeleuchtung/Strom erfolgt nach der Größe der Wohnfläche zum Gesamtpreis.
Meine Frage: wenn der Allgemeinstrom je Eingang erfasst wird, kann der Vermieter beide Verbräuche addieren und dann auf die Mieter je Wohnfläche aufteilen, oder ist es richtiger den Verbrauch je Eingang auf die Mieter (nach Wohnfläche) umzulegen?
Ich bitte höflichst um ein Antwort.
Manfred Wiedemann
Sehr geehrter Herr Wiedemann,
grundsätzlich gilt: Die Kosten für den Betriebsstrom der Beleuchtung (gerne auch HBL abgekürzt) trägt nur der Mieter, der auch objektiv etwas davon hat. Wenn Sie jedoch beide Eingänge benutzen können, kann der Vermieter den Gesamtstrom auf alle Mieter umlegen. Hier ist dann der Verteilerschlüssel “Wohnfläche” zu wählen. Handelt es sich hierbei um 2 verschiedene Hausaufgänge oder separate Eingänge (beispielsweise 2 verschiedene Hausnummern) wäre es sicherlich ratsam, dass der Vermieter nur die Stromkosten auf die Mieter umlegt, die den tatsächlichen Nutzen davon haben. Hier liegen i.d.R. verschiedene Vertragskonten bei den entsprechenden Stromanbietern vor oder es werden sog. Zwischenzähler gesetzt, um den Stromverbrauch der einzelnen Treppenhäuser etc. zu ermitteln.
Muss ich in einen Mietshaus Wohnblock Grundsteuern Zahlen
Sehr geehrte Herr Büge,
vielen Dank für Ihre Frage.
Wir können Ihnen nach den Feiertagen eine adäquate Antwort darauf geben.
Wir wünschen Ihnen eine besinnliche Weihnachtstzeit,
Ihr Volksimmobilie-Team
Sehr geehrter Herr Büge,
wenn zwischen Mieter u Vermieter vereinbart wurde, dass die Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können (Mietvertrag), gehört die Grundsteuer zu den umlagefähigen Betriebskosten. Die Grundsteuer ist den laufenden öffentlichen Lasten zuzuordnen. In § 2 der Betriebskostenverordnung werden die umlagefähigen Kosten genannt/erläutert. Hierzu gehört auch die Grundsteuer. Die Umlegung der Grundsteuer erfolgt üblicherweise nach der Wohnfläche.