Wörtlich bedeutet AfA die „Absetzung für Abnutzung“. Es handelt sich um einen Begriff aus dem Steuerrecht. Zweck der AfA ist es, die Herstellungs- oder Anschaffungskosten einer Immobilie über einen Nutzungszeitraum zu verteilen.

Immobilieneigentümer haben die Möglichkeit, im Falle einer Vermietung die Anschaffungs- und Herstellungskosten anteilig als Werbekosten steuerlich abzusetzen. Von dieser Regelung ausgenommen sind Eigentümer selbst genutzter Immobilien

Wer ein neues Gebäude errichtet oder als Anleger eine Wohnung erwirbt, kann derzeit eine lineare Abschreibung mit einem Abschreibungssatz von zwei Prozent auf die Herstellungskosten vornehmen. Grundsätzlich ist das 50 Jahre lang möglich.

Abschreibungssatz und maximale Nutzungsdauer variieren

Die lineare, also gleichmäßige Abschreibung von jährlich zwei Prozent, gilt auch für Wohnimmobilien, die ab 1925 errichtet wurden. Hingegen herrscht für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, eine andere Regelung. Der Abschreibungssatz beträgt in diesem Fall 2,5 Prozent. Aus den Herstellungs- oder Anschaffungskosten wird ein anteiliger Kaufpreis für das Grundstück vom Finanzamt allerdings immer herausgerechnet. Grundstücke unterliegen im Gegensatz zu den darauf errichteten Gebäuden keiner Abnutzung.

In Kürze kann auch eine Sonder-AfA genutzt werden

Eine finanziell lukrative Chance könnte sich durch die geplante Sonder-AfA der Bundesregierung ergeben, die 2018 vom Bundeskabinett beschlossen wurde.[1] Sie bezieht sich auf Projekte im bezahlbaren Wohnungsbausegment und umfasst Neubauten, Dachaufstockungen sowie Umwidmungen von Gewerbeflächen für neue Mietwohnungen. Die Sonder-Afa soll fünf Prozent zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung betragen und insbesondere private Investoren zum Bau bezahlbarer Wohnungen anregen.

Sie greift nur dann, wenn die Herstellungskosten unterhalb von 3.000 Euro pro Quadratmeter liegen und die Wohnungen mindestens zehn Jahre lang zu einem bezahlbaren Preis vermietet werden. Steuerlich sind nach bisherigen Plänen dann maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter absetzbar. Sodann darf der Steuervorteil durch die Sonderabschreibung nicht mehr als maximal 200.000 Euro betragen. Die Sonderförderung ist voraussichtlich befristet und soll für Bauanträge gelten, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 gestellt werden.

Hier nun noch ein Beispiel, wie sich die Sonder-AfA im Falle eines Dachausbaus finanziell bewähren könnte. Liegt zunächst das zu versteuernde Jahreseinkommen des Eigentümers bei 70.000 Euro und die Mieteinnahmen bei 8.400 Euro, dann könnten pro Jahr durch die lineare Abschreibung mit zwei Prozent 3.000 Euro und durch die Sonder-AfA dann mit fünf Prozent nochmals 7.500 Euro abgesetzt werden. Abzüglich zu zahlender Zinsen würde die Gesamtersparnis auf das zu versteuerndes Einkommen auf 64.900 Euro sinken.[2]


[1] Stand 14.12.2018: https://www.immobilien-zeitung.de/1000058082/bundesrat-bremst-sonder-afa-und-soziale-wohnraumfoerderung

[2] https://ratgeber.immowelt.de/a/sonder-afa-fuer-neue-mietwohnungen-beispielrechnung-fuer-die-abschreibung.html