Wer eine Immobilie erwirbt und sie vermietet, verfolgt damit in aller Regel eine Gewinnabsicht. Begünstigt wird die Vermietung durch Vorteile bei der Einkommensteuererklärung. So kann beispielsweise ein Wohneigentümer neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten steuerlich geltend machen. Das sind unter anderem die Grunderwerbsteuer und die Aufwendungen für den Notar und den Grundbucheintrag. Diese Ausgaben werden nicht innerhalb eines Jahres abgesetzt, sondern Stück für Stück über den voraussichtlichen Nutzungszeitraum der Immobilie. Liegt dieser beispielsweise bei 50 Jahren, sind also jährlich zwei Prozent der Erwerbskosten in der Einkommensteuererklärung abzugsfähig.

Betriebskosten sind abzugsfähig, wenn sie selbst bezahlt werden

Der Überschuss, der sich aus den Mieteinnahmen jährlich ergibt, ist voll einkommensteuerpflichtig. Doch gleichzeitig ist eine ganze Reihe von Nebenkosten, die infolge von Renovierungen und Reparaturen oder bei einem Mieterwechsel anfallen, als sogenannte Werbungskosten steuerlich abzugsfähig. Effektiv absetzbar sind außerdem solche Kosten, die tatsächlich den Gewinn schmälern. Werden Müll- und Abwassergebühren, Grundsteuern, Hausreinigung und andere Betriebskosten auf die Mieter umgelegt, dann muss der Vermieter sie einerseits als Einnahmen angeben, kann sie andererseits aber steuerlich absetzen. Faktisch haben sie damit keine Auswirkung auf den Gewinn und folglich auch nicht auf die Steuerlast.

Kreditzinsen, Instandhaltung und Nachmietersuche können abgesetzt werden

Anders verhält es sich mit Werbungskosten, die den Erhalt und Betrieb des Objektes betreffen. So sind beispielsweise die Kosten für eine Hausverwaltung oder Reparaturen an der Immobilie grundsätzlich abzugsfähig. Eine Besonderheit dabei sind wiederum sogenannte Herstellungskosten. Unter diese Kategorie fallen alle Sanierungsausgaben, die neue Einrichtungen betreffen oder die Ausstattung der Immobilie maßgeblich verbessern. Wird etwa eine neue Heizungsanlage eingebaut, dann kann diese – wie die Erwerbskosten – lediglich über den vorgesehenen Nutzungszeitraum abgeschrieben werden. Demgegenüber stehen Kreditzinsen ausschließlich in Zusammenhang mit der gewinnorientierten Vermietung und sind deshalb steuerlich voll absetzbar.

Begibt sich der Vermieter auf die Suche nach einem neuen Mieter, erlaubt das Steuerrecht den Abzug von Kosten für Makler und Wohnungsanzeigen in Immobilienportalen oder Zeitungen. Zusätzliche Ausgaben, etwa für die Anfahrt zu einer Wohnungsbesichtigung, kann der Eigentümer in seiner Steuererklärung ebenfalls geltend machen.

Steht eine Wohnung über einen längeren Zeitraum leer, kann der Vermieter alle entstehenden Kosten absetzen, also auch Grundsteuer, Gebühren und Betriebskosten, die ansonsten der Mieter zu zahlen hätte. Die einzige Bedingung dafür ist, dass der Eigentümer dem Finanzamt im Zweifelsfall nachweisen kann, sich tatsächlich aktiv um eine Neuvermietung bemüht zu haben.
Insgesamt verfügt ein Kapitalanleger also über eine Vielzahl an Möglichkeiten, Kosten steuerlich gelten zu machen. Da sich Details der Gesetzgebung immer wieder einmal verändern können, ist es jedoch ratsam, einen Steuerberater hinzuzuziehen.