Der Kauf einer Eigentumswohnung betrifft nicht nur die Wohnung selbst. In einem Mehrfamilienhaus erwerben die Eigentümer gleichzeitig Anteile am Gemeinschaftseigentum, das durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt wird. Zum Gemeinschaftseigentum gehören zum Beispiel tragende Mauern, Heizung, Treppenhaus und die Fassade. Der Wohnungseigentümer hat am Gemeinschaftseigentum kein Gestaltungs-, sondern nur ein Gebrauchsrecht. Änderungen müssen stets gemeinschaftlich beschlossen werden.

Zunächst fallen für das Gemeinschaftseigentum immer gleichbleibende Betriebskostenarten an. Dazu gehören unter anderem Müllentsorgung, Wasserverbrauch, Hausstrom, Heizkosten, Treppenhauspflege, Verwalter- und Hausmeisterhonorar sowie monatliche Instandhaltungsrücklagen – davon werden regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen finanziert, aber auch beispielsweise Schäden am Gemeinschaftseigentum ausgebessert. Die dazugehörigen Kontogebühren müssen ebenfalls gemeinschaftlich übernommen werden.

Instandsetzungsmaßnahmen

Benötigen nicht alle Wohnungseigentümer einen Gemeinschaftsraum, etwa einen Partykeller, kann die Gemeinschaft beschließen, dass nur die tatsächlichen Nutzer die entstehenden Instandhaltungskosten übernehmen müssen. Ein einstimmiger Beschluss unter den Eigentümern ist hierfür nicht erforderlich, eine einfache Mehrheit reicht schon aus – also mehr als die Hälfte der Stimmen aller Anwesenden. Betriebskosten für den Aufzug müssen dagegen auch die Bewohner des Erdgeschosses zahlen.

Instandsetzungsmaßnahmen werden in der Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen. Bei sicherheitsrelevanten Maßnahmen muss die Verwaltung jedoch nicht erst die nächste Eigentümerversammlung abwarten, sondern vergibt sofort den entsprechenden Instandhaltungsauftrag. Beispiele dafür sind Beschädigungen des Hausdachs, Rohrbrüche oder eine mangelhafte Begehbarkeit der Treppen. Diese Kosten werden aus den Instandhaltungsrücklagen gedeckt. Reichen diese nicht aus, findet eine Sonderumlage statt.

Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, durch die nachhaltig Energie eingespart, der Wasserverbrauch reduziert, der Gebrauchswert erhöht, das allgemeine Wohnverhältnis verbessert oder neuer Wohnraum geschaffen wird. Dazu gehört zum Beispiel das Hinzufügen einer Außendämmung oder das Ausbauen des Dachgeschosses. Maßnahmen, die modernisierenden Charakter aufweisen, müssen in der Eigentümerversammlung eine qualifizierte Mehrheit haben, es muss also nicht nur mehr als die Hälfte aller Anwesenden dafür stimmen, sondern mehr als die Hälfte aller Eigentümer.

Die Hausordnung

Die Hausordnung regelt das friedliche Zusammenleben der Eigentümer. Sie hält die Pflichten jedes einzelnen fest und kann vielen Auseinandersetzungen vorbeugen. Wenn keine vorhanden ist, kann jeder Wohnungseigentümer jederzeit eine Hausordnung verlangen, da sie stets zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört. Eine Hausordnung kann durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung festgelegt werden.

Die Hausordnung legt zum Beispiel die häuslichen Ruhezeiten und Sorgfaltspflichten wie Reinigung und Sicherheit im Gebäude fest. Geregelt wird darin etwa, dass Blumenkästen absturzsicher angebracht werden müssen und beim Blumengießen darauf zu achten ist, dass kein Wasser auf die darunter liegenden Gebäudeflächen läuft. Oder dass das Reinlichkeitsgebot eingehalten werden muss, also etwa kein Abfall im Haus abgestellt werden darf. Für Mieter gilt die Hausordnung nur dann, wenn sie ausdrücklich Bestandteil des Mietvertrages ist. Spätere Änderungen der Hausordnung dürfen von den Eigentümern durch Mehrheitsbeschluss vorgenommen werden. Der Verwalter darf bei Verstößen gegen die Hausordnung abmahnen.