Eine Eigentümergemeinschaft hat eine Vielzahl an Entscheidungen zu treffen. Sie werden in der Regel immer mehrheitlich beschlossen. Ist ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss gefordert, müssen die befürwortenden Stimmen einen bestimmten Anteil an der Gesamtstimmenzahl ausmachen.

Bei der Verwaltung einer Wohnanlage stehen immer wieder konkrete Entscheidungen über anstehende Maßnahmen seitens der Wohneigentümergemeinschaft an. Für einen einfachen Mehrheitsbeschluss reicht es aus, wenn die Zahl der Eigentümer, die für einen Vorschlag stimmt, die Zahl der Gegenstimmen bereits leicht übertrifft. Im Falle einer größeren Maßnahme – etwa einer Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums wie der Fassade oder des Dachs sowie eine Anpassung an den Stand der Technik – ist es möglich, eine qualifizierte Mehrheit zu fordern.

Zur höchsten Stufe gehört hierbei der doppelt qualifizierte Mehrheitsbeschluss. Einerseits müssen mindestens drei Viertel aller berechtigten Wohneigentümer für eine Maßnahme stimmen. Andererseits muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile bei der Mehrheit vertreten sein.[1] Das Ziel von 75 Prozent der Stimmen ist also nur dann erreicht, wenn eine echte Dreiviertelmehrheit sämtlicher im Grundbuch eingetragener und stimmberechtigter Eigentümer entsteht.  

Ein Beispiel aus der Praxis

Eine Eigentümergemeinschaft in Berlin besteht aus zwölf Eigentümern mit jeweils einer Stimme. Nun steht eine bauliche Veränderung an. Im Fall A verlangt die Gemeinschaftsordnung die Regelung, dass 75 Prozent der „abgegebenen Stimmen“ für die Veränderung erforderlich sind.

In der aktuellen Versammlung sind schließlich zehn Eigentümer vertreten, zwei fehlen. Plädieren nun acht für die Baumaßnahme, wäre die qualifizierte Mehrheit von Dreiviertel der Stimmen erreicht. Stimmen nur sieben für den Antrag, wäre die erwünschte Mehrheit verfehlt.

Anders verhält es sich, wenn die Gemeinschaftsordnung 75 Prozent „aller existierenden Stimmen“ verlangt. Im Fall B müssten sich dann von insgesamt zwölf Stimmberechtigten mindestens neun Stimmen für einen Antrag aussprechen, es müssten alle Eigentümer anwesend sein.

Es empfiehlt sich, Fall A in die Gemeinschaftsordnung aufzunehmen. Es ist realitätsnäher, davon auszugehen, dass nicht immer alle Wohneigentümer auch an jeder Versammlung teilnehmen.


[1] https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/doppelt-qualifizierte-mehrheit-52941