Nicht jeder Quadratmeter zählt gleich. Wenn ein Eigentümer eine Wohnung vermietet, sollte er genau wissen, wie die jeweilige Wohnfläche zu berechnen ist und welche Fehler es zu vermeiden gilt. Denn es geht nicht nur allein um die Nettokaltmiete. Die Wohnungsgröße entscheidet schließlich auch über die regelmäßig anfallenden Betriebs- und Nebenkosten für den Mieter.

Laut der seit dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung „WoFlV“ ist die Grundfläche der Wohnung nämlich nicht mehr identisch zur Wohnfläche, wie es nach einer zuvor gängigen DIN-Norm üblich war. So dürfen seit der neuen Verordnung bestimmte Flächen entweder gar nicht oder nur noch zu 50 Prozent in die Wohnfläche miteingerechnet werden. Im Fall von Schrägen oder Treppen richtet sich diese nach der verfügbaren Raumhöhe. Bereiche unter einem Meter Raumhöhe zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche. Ist ein Raum an bestimmten Stellen zwischen 1,0 und 1,99 Metern hoch, sind die jeweiligen Flächen nur zur Hälfte anrechenbar. Erst ab zwei Metern Raumhöhe darf der Vermieter die volle Quadratmeterzahl berechnen.[1] Nischen an Wänden oder für Türen und Fenster werden erst ab einer Tiefe von 13 Zentimetern zu Wohnfläche gezählt. Bei Schornsteinen, Rauchabzügen, Pfeilern oder Säulen über einer Höhe von 1,50 Meter richtet sich die Wohnfläche nach der Grundfläche. Nimmt das jeweilige Hindernis mehr als 0,1 Quadratmeter ein, wird es von der Wohnfläche abgezogen.

Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2010 muss die Berechnung aller Wohnflächen gemäß der neuen Wohnflächenverordnung umgesetzt werden. Das betrifft auch Wohngebäude, die vor 2004 gebaut wurden. Ausnahmen gelten nur, wenn im Mietvertrag seinerzeit explizit eine andere Berechnungsgrundlage festgehalten wurde. Auch darauf sollten Vermieter achten.

Terrassen, Balkone und Loggien zählen zur Wohnfläche, wenn sie ausschließlich von einer Wohnung aus zugänglich sind. In der Regel wird hier die Fläche zu 25 Prozent angerechnet, maximal darf es die Hälfte sein. Ist ein Wintergarten nicht beheizt, werden 50 Prozent seiner Grundfläche mit eingerechnet; ist er beheizbar, gilt er zu 100 Prozent als Wohnfläche. Außerdem gehören Keller- und Speicherräume außerhalb der Wohnung sowie Waschküchen, Heizungsräume und Garagen seit 2004 nicht mehr zur Wohnfläche.[2]

Im Zweifel ist es für Käufer einer Eigentumswohnung, aber auch für Kapitalanleger einzelner Wohneinheiten ratsam, einen Gutachter mit der genauen Vermessung der jeweiligen Immobilie zu beauftragen. Besonders vor dem Erwerb eines Objekts kann es sich lohnen, die im Vertrag vermerkten Zahlen noch einmal zu überprüfen.


[1] www.grund-boden-wert.de/wohnflaechenberechnung

[2] www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html