Dass ein Mieter seine Wohnung untervermieten möchte, kommt häufig vor, zum Beispiel bei einem längeren Auslandsaufenthalt. Als Mieter will man die Wohnung nicht ganz aufgeben, sondern später wieder einziehen, aber in der Zeit der Abwesenheit nicht die volle Miete zahlen. Ein anderer möglicher Fall ist, dass der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten will, also etwa ein Zimmer, das er nicht braucht. In vielen Wohngemeinschaften gibt es einen Hauptmieter und einen oder mehrere Untermieter. Doch welche Rechte und Pflichten hat der Mieter eigentlich, wenn er untervermietet, und was muss der Wohnungseigentümer beachten?

Zunächst: Um die Wohnung oder einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, muss der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einholen. Ein Ausnahmefall ist es, wenn nahe Familienangehörige (dazu gehören Ehegatten, aber keine Lebenspartner) des Mieters in die Wohnungen ziehen wollen, dann muss der Vermieter nur informiert, aber nicht um Erlaubnis gebeten werden. Doch auch wenn die Untervermietung erlaubnispflichtig ist, können Vermieter diese Erlaubnis in der Regel nicht verwehren – jedenfalls wenn es um die Untervermietung nur eines Teils der Wohnung geht.

Überbelegung kann ein Verbietungsgrund sein

Wie beim Verbraucherportal Finanztip nachzulesen ist, gibt es dann nur zwei Gründe, aus denen Vermieter eine Untervermietung verbieten können: Entweder wenn die Wohnung durch die Untervermietung überbelegt wäre, also mehr als eine Person pro Zimmer darin wohnte, oder wenn der konkrete Untermieter für den Vermieter nicht zumutbar ist, zum Beispiel wenn diese schon einmal in einem Mietverhältnis standen und dabei die Miete nicht gezahlt wurde.

Wenn die Wohnung nicht nur teilweise, sondern komplett untervermietet werden soll, kann der Vermieter dies auch unabhängig von den beiden genannten Gründen verbieten. Dies gilt aber nur, wenn der Hauptmieter die Wohnung gar nicht mehr nutzt und keine Möbel in einem Zimmer untergestellt hat. Wenn der Hauptmieter zwar nicht seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat, diese aber gelegentlich noch nutzt, kann ihm die Untervermietung nicht untersagt werden.

Untervermietung ist nicht gleich Ferienvermietung

Entstehen durch die Untervermietung Schäden in der Wohnung, haftet der Hauptmieter grundsätzlich gegenüber dem Vermieter dafür. Auch deshalb wird Mietern empfohlen, mit ihrem Untermieter einen Vertrag abzuschließen.

Darüber hinaus ist darauf zu achten, dass eine Untervermietung nicht mit einer Ferienvermietung gleichzusetzen ist. Auch wenn ein Mieter die Erlaubnis für eine Untervermietung hat, heißt das nicht automatisch, dass er die Wohnung an Urlauber untervermieten darf, etwa mittels Plattformen wie Airbnb. Für die Ferienvermietung muss sich der Mieter eine eigene Erlaubnis beim Vermieter einholen, die der Vermieter aber verwehren darf. Vermietet der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis an Urlauber, kann ihn der Vermieter abmahnen und im Wiederholungsfall kündigen.