Für die vielen Menschen, die nach wie vor von den eigenen vier Wänden träumen, sind die Zinskonditionen für einen Immobilienkauf derzeit so günstig wie nie. Doch ein großes Problem vieler Kaufinteressenten ist das Eigenkapital. Die Preise für Eigentumswohnungen sowie die Kaufnebenkosten sind in den letzten Jahren rasant gestiegen. Durch käuferfreundliche Finanzierungsmöglichkeiten ist ein Eigenheim heutzutage zwar auch ohne die meist empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital realisierbar – aber das ist oft nicht ratsam. Die aktuelle Niedrigzinsphase ermöglicht es, eine Immobilie ohne eigenes Geld zu finanzieren und einen Kredit zu günstigen Konditionen sofort zu erwerben, anstatt lange Eigenkapital anzusparen. Doch die Nachteile dieser Finanzierungsmethode überwiegen die Vorteile, zu risikoreich ist die 100-Prozent-Finanzierung.

Risiko abwägen – längere Laufzeiten, höhere Zinsen

Die 100-Prozent-Finanzierung hat ihren Preis. Wer eine Vollfinanzierung will, muss mit einem höheren Zinssatz und natürlich mit einer längeren Laufzeit des Kredits rechnen. Durchschnittlich müssen Kreditnehmer ab einer Finanzierung von 80 Prozent mit bis zu 0,3 Prozentpunkten Aufschlag beim Zinssatz kalkulieren. Einen Vorteil hat die Vollfinanzierung – die Liquidität des Käufers bleibt trotz Immobilienerwerb erhalten. Bei plötzlicher Krankheit des Hauptverdieners oder bei unerwarteten Anschaffungskosten hat der Kreditnehmer so nach wie vor ein sicheres Polster. Doch grundsätzlich ist die Vollfinanzierung risikoreicher – beispielweise wenn durch plötzliche Zahlungsunfähigkeit die Raten nicht mehr getilgt werden können oder die Zinsen nach Zinsbindungsende drastisch ansteigen. Hinzu kommt die aktuelle Marktentwicklung mit teils niedrigen Renditen für Investoren – manche Kaufpreise können so durch die Mieteinnahmen nicht mehr gedeckt werden, was eine 100-Prozent-Finanzierung unmöglich macht.

Für Selbstnutzer möglich, bei Investoren eher selten

Wer alle Vor- und Nachteile einer Vollfinanzierung sorgfältig gegeneinander abgewogen hat, muss zunächst eine Bank finden, die bereit ist, eine solche Finanzierung zu gewähren – auch das kann zu einer Herausforderung werden. Die meisten Großbanken haben die Anforderungen an die Finanzierungssicherheit ihrer Kunden, ob privat oder institutionell, erhöht. Schuldenfreiheit und eine gute Bonität sind ohnehin Grundvoraussetzungen, ein regelmäßiges, sicheres Einkommen ist für viele Banken ein Muss. Bei Selbstnutzung mag die Vollfinanzierung noch möglich sein, im Falle einer reinen Investitionsanlage sind Banken jedoch weniger kulant. Außerdem sollten die Kaufnebenkosten selbst finanziert werden, was im Endeffekt also trotzdem einen Eigenanteil notwendig macht, sowie eine hohe Tilgungsrate von mindestens drei Prozent vereinbart werden.