Eine Finanzierung, die auf individuelle Bedürfnisse abgestimmt ist, bildet die solide Grundlage für alle Kaufpläne. Dabei ist es sehr wichtig, sich so früh wie möglich Gedanken über die eigenen finanziellen Rahmenbedingungen und den angestrebten Zeitplan zu machen. Aus diesen Parametern lässt sich die Baufinanzierung optimal an die Bedürfnisse des Käufers anpassen, denn nicht jede Finanzierungsart passt zu jedem Kaufvorhaben. Die eigenen vier Wände zu kaufen ist aufgrund der Vielfalt möglicher Geldgeber meist günstig und oft zu mietähnlichen Konditionen möglich. An dieser Stelle werden vier wichtige Arten der Baufinanzierung vorgestellt.

Annuitätendarlehen

Klassischerweise wird der Kauf einer Immobilie durch einen Kredit beziehungsweise durch ein Darlehen finanziert. Bei einem Kredit wird, anders als beim Bausparen, eine gewisse Summe durch einen Finanzierungspartner ausbezahlt. Diese Summe wird üblicherweise im Lauf einer vertraglich festgelegten Zeit in Raten zurückbezahlt. Die beliebteste Variante bei dieser Art der Finanzierung ist das Annuitätendarlehen. Hier zahlt der Käufer monatlich eine konstant bleibende Rate. Diese so genannte Annuität ergibt sich aus dem Kreditzins und einem Tilgungsanteil. Der Vorteil dieser Art der Finanzierung liegt vor allem darin, dass sich im Laufe der Zeit der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils verringert und der Zins für eine konstante Zeit festgeschrieben ist. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Das Annuitätendarlehen ist besonders für Kreditnehmer geeignet, die bei der Finanzierung das Zinsrisiko kleinhalten möchten. Darüber hinaus kann der exakte Verlauf der Tilgung festgeschrieben werden, was für Planungssicherheit sorgt. Derzeit sind die Zinsen derart niedrig, dass es sich lohnt, eine relativ hohe Rückzahlungsrate zu vereinbaren. Ein Annuitäten-Rechner wie der Tilgungsrechner zeigt verschiedene Varianten übersichtlich auf. Während der Zinsbindungsfrist ist eine Änderung des Vertrages in der Regel nicht möglich. Wer flexibel bleiben möchte, sollte Sondertilgungen vertraglich vereinbaren. In anderen Fällen akzeptieren Banken eine Rückzahlung nur, wenn der Kunde die entstehende Vorfälligkeitsentschädigung übernimmt. Damit stellt die Bank die Kosten in Rechnung, die aufgrund der ungeplanten Rückzahlung entstehen.

Eine Sondertilgung, die in der Regel bis zu einmal jährlich vorgenommen werden kann, übersteigt die vertraglich festgelegte Tilgungshöhe von etwa ein bis drei Prozent pro Jahr. Eine Sondertilgung kommt immer dann infrage, wenn gerade viel Geld übrig ist, zum Beispiel durch eine unverhoffte Erbschaft. Da die Restschuld weiterhin verzinst ist, lohnt es sich immer, die Zinslast außerplanmäßig durch Sondertilgungen zu senken. Zugleich kann auf diese Weise die Kreditlaufzeit für ein Annuitätendarlehen erheblich verkürzt werden.

Ferner empfiehlt es sich für Kreditnehmer den Tilgungssatz variabel zu gestalten. Im Kreditvertrag sollte daher die Möglichkeit einer entsprechend der finanziellen Situation des Schuldners veränderbaren Tilgungsquote enthalten sein. So sollte etwa die jährliche Rückzahlungsrate deutlich reduziert oder bis auf weiteres ausgesetzt werden können, wenn die monatliche Tilgungsrate aufgrund veränderter Lebensumstände nicht mehr geleistet werden kann. Umgekehrt kann die Tilgungsrate von dem üblichen ein Prozent jährlich verdoppelt oder gar verdreifacht werden, wenn sich die Lebensumstände zum Positiven verändern.

Bausparvertrag

Bei einem Bausparvertrag schließt der Käufer einen Sparvertrag mit einer Bausparkasse ab. Im Prinzip handelt es sich dabei also um eine Kombination von Sparen und der Finanzierung einer Immobilie. Dabei sollte man sich bewusst sein, dass ein Bausparvertrag nicht die ganze Finanzierung beim Kauf einer Immobilie tragen kann. Er ist vielmehr ein wichtiges ergänzendes Finanzierungselement. Beim Bausparvertrag wird Kapital durch die Gesamtheit der Sparer der Bausparkasse gesammelt. Die Bausparfinanzierung bietet nicht nur eine kalkulierbare Verzinsung in der Ansparphase, sondern auch einen bereits beim Vertragsabschluss festgelegten Darlehenszins. Dies verschafft eine Planungssicherheit in der Finanzierungsphase. Neben privaten Anbietern gibt es auch noch die Landesbausparkassen. Weit mehr als 100 Tarife und Tarifvarianten stehen zur Auswahl – einschließlich der Wohn-Riester-Verträge kommen nochmals um die 50 Tarife dazu. Bauspar-Vergleiche im Internet helfen, das beste Angebot zu finden.

Eigenheimrente oder Wohnriester (Riester-Bausparverträge)

Im Gegensatz zu einem klassischen Bausparvertrag eröffnet diese Finanzierung die Möglichkeit einer Unterstützung durch staatliche Förderung. Auch hier bleiben die Zinsen über die gesamte Laufzeit konstant. Das angesparte Geld kann komplett für die Finanzierung genutzt werden. Ersatzweise bietet es sich unter Umständen auch an, die Riester-Zulagen zur Tilgung eines laufenden Immobilienkredits zu nutzen. Allerdings können nur Käufer von dem Wohnriester profitieren, die ihre Immobilie selbst nutzen. Sparer, die bereits „riestern“, dürfen seit 2010 das angesparte Kapital komplett für Kauf oder Bau einer Immobilie einsetzen. Auch Teilentnahmen sind möglich, aber dann nur bis maximal 75 Prozent. Förderberechtigt sind Angestellte und Arbeitnehmer, die in der Deutschen Rentenversicherung pflichtversichert sind. Auch Beamte, Richter, Berufs- und Zeitsoldaten sowie einige andere Berufsgruppen und deren Ehepartner können den Wohnriester in Anspruch nehmen. Erwachsene erhalten beim Wohnriester jährlich 154 Euro Förderung. Für Kinder werden durch den Staat 185 Euro oder 300 Euro bezahlt, wenn sie nach 2008 geboren wurden. Sparer unter 25 Jahren erhalten einmalig 200 Euro. Mindestens vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens müssen jährlich in den Bausparvertrag eingezahlt werden. Neben Versicherungen und Banken bieten auch Wohnungsgenossenschaften und Bausparkassen entsprechende Anlageprodukte an.