Der urbane Raum gewinnt als Lebensmittelpunkt seit langem und zusehends an Bedeutung. Laut Hamburgischem WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) zählt die deutsche Bundeshauptstadt vor Hamburg und München zu jenen Städten, die bis 2030 den höchsten Zuzug an Einwohnern zu erwarten haben. „Wir ziehen in die Stadt, wir ziehen nach Berlin“, lautet das Motto vieler junger Menschen und Familien, die dort ihren Alltag bei ausgeprägter Sozial- und Infrastruktur, Verkehrsmöglichkeiten, kulturellen Angeboten sowie einem vielfältigeren Arbeitsplatzangebot leben und bestreiten wollen.

Wohnungsknappheit, wachsende Mietpreise bei steigender Nachfrage und der Erwerbskampf um das begrenzte Angebot gehen einher. Das veranlasst Staat und Stadtpolitik zu städtebaulichen und Sozialmaßnahmen, die das Leben von Jung und Alt, Neubürgern und angestammten Bewohnern gleichsam ermöglichen, gegen Gentrifizierung und als Mietpreisbremse wirken sollen.

 

Der umgangssprachliche Milieuschutz ist eine davon. Seit den 1990er-Jahren wird er angewandt, ist kein neues, aber vielfach diskutiertes Thema in Zeiten der angespannten Wohnsituation in Städten wie Berlin. Das in Paragraph 172 des Baugesetzbuches verankerte Bundesgesetz der Erhaltungsverordnung bietet Bezirken ein rechtliches Instrument zur Umsetzung ihrer Vorhaben. Man spricht von einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung, die städtebauliche Eigenart oder geschichtlich interessante Bausubstanz erhalten will. Bezüglich der Zusammensetzung der sozialen Struktur von der so genannten Milieuschutzverordnung oder sozialen Erhaltungsverordnung.

Auf dieser Gesetzesbasis wollen Bezirke einerseits definierte kommunale Gebiete, Quartiere oder Kieze in ihrer städtebaulichen, architektonischen Eigenart und Historie sowie andererseits die sozial durchmischte Zusammensetzung ihrer Bevölkerung erhalten wissen. Mit einem Konvolut an Verordnungen will die Stadtpolitik die Entwicklung am Wohnungsmarkt in sogenannten Milieuschutzgebieten im Sinne steuern.

 

Hierbei unterliegen Modernisierungen, Umbauten, das Zusammenlegen von Wohneinheiten oder Teilungen sowie Nutzungsänderungen an und in einer Immobilie einer Prüfung und Genehmigung seitens des zuständigen Bezirksamtes. So genannte Luxussanierungen, die sich monetär in der Miete niederschlagen, werden nicht genehmigt und unterbunden. Dazu zählen unter anderem der Einbau einer zusätzlichen Toilette, der Anbau von Balkonen oder Zweitbalkonen, Einbauküchen, Doppelhandwaschbecken, eine Grundrissänderung, das Zusammenlegen oder die Teilung von Wohnungen. Lediglich erhaltungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Maßnahmen, die auf den Erhalt des Bestandes und einen zeitgemäßen Grundausstattungsstandard ausgerichtet sind, dürfen durchgeführt werden. Beispielsweise die Erneuerung alter Fenster oder Heizungsanlagen, der Ersteinbau von Heizungen und Bädern oder auch Dachgeschossausbauten und der Anbau von Aufzügen zur Wohnraumerschließung.

Zudem sollen Mietwohnungen als solche bestehen bleiben. Im März 2015 wurde daher eine bis 2020 gültige Umwandlungsverordnung verabschiedet, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in sozialen Erhaltungsgebieten grundsätzlich verbietet. Ein allgemein geltendes Vorkaufsrecht der Bezirke auf Immobilien soll begleitend gegen den „Verdrängungseffekt“ angestammter und vorwiegend älterer Bewohner wirken.

 

Derzeit gibt es in Berlin rund 40 Milieuschutzgebiete, deren Anzahl aufgrund des dynamischen Prozesses, der verkrampften Wohnsituation in Berlin und anderen Großstädten, fehlender Neubauten sowie der politischen Konstellation wächst. Eigentümern von Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern in den betroffenen Gebieten sind jedoch damit die Hände zur baulichen Veränderung oder Aufwertung ihrer Immobilien gebunden. Durch die Erhaltungssatzung werden oftmals Investitionen verhindert, bestehende Wohn- und auch Ausstattungsstandards unveränderlich in Stein gemeißelt. Der Staat und im engeren Sinne die Kommunen müssen sich den Vorwurf seitens der Eigentümer als auch der Immobilienwirtschaft, die sich in ihrer Geschäftstätigkeit eingeschränkt sieht, gefallen lassen, schlichtweg bestehende Wohnverhältnisse und deren Ausstattungsgrad einzuzementieren. Ohne dabei langfristig den Wohnungsmarkt bei fehlendem Neubauangebot und Stagnation in der Weiterentwicklung von Immobilien zu „entspannen“.

 

Voraussetzung für die Umsetzung der Erhaltungsverordnung ist, dass die Notwendigkeit von Milieuschutz in einer Stadtregion erfasst und beschlossen wird. Grundsätzlich können auch Privatpersonen, Initiativen und politische Fraktionen einen Antrag für eine Erhaltungsverordnung für ein Gebiet einreichen. Nach Antragsstellung in der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) zur Prüfung eines potentiellen Erhaltungsgebietes mittels Grobscreening, einer konkreten und detaillierten Folgeuntersuchung, die eine Befragung der Bewohner des jeweiligen Umfeldes miteinschließt, und bei Vorliegen von Gutachten unabhängiger Einrichtungen kann schließlich das Bezirksamt eine Erhaltungsverordnung festsetzen. Mit ihrer Veröffentlichung im Amtsblatt wird sie wirksam.