Soziale Erhaltungsgebiete oder sogenannte Milieuschutzgebiete werden in immer mehr Großstädten erlassen. Für gewöhnlich werden solche Milieuschutzgebiete vor allem in Städten oder Gemeinden mit angespanntem Mietmarkt beschlossen. Angestrebtes Ziel dieser Verordnungen ist es, die soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den festgelegten Gebieten zu erhalten. In Berlin wird dieses regulatorische Instrument bereits seit Mitte der 1990er Jahre auf Bezirksebene angewandt. Derzeit gibt es im gesamten Berliner Stadtgebiet 33 solcher Milieuschutzgebiete. Erst in diesem Sommer wurden neun weitere Innenstadtquartiere unter Milieuschutz gestellt. In allen diesen Gebieten sind bauliche Veränderungen am Bestand in jeglicher Form besonders genehmigungspflichtig. Falls sie gegen die vom Bezirk festgelegte Milieuschutzverordnung verstoßen, können sie auch untersagt werden. Besitzern von Immobilien in solchen Gebieten werden somit der Erhalt und die Investition in ihren Bestand besonders erschwert. Denn die zuständigen Bezirksämter legen die Regelungen zum Milieuschutz sehr weit aus. Zum Beispiel können im Zuge einer Sanierung oder Modernisierung große Wohnungen nicht mehr geteilt oder kleinere zusammengelegt werden. Auch das Anbringen zusätzlicher Balkone oder die Installation von Fahrstühlen kann unter Umständen versagt werden. Eine Anhebung oder eine Angleichung des Wohnstandards wird verhindert. So erlauben viele Bezirke nicht einmal Einbauküchen und Fußbodenheizungen. In Berlin gilt seit März 2015 ferner ein Umwandlungsverbot beziehungsweise eine Umwandlungsverordnung.

Umwandlungsverordnung verhindert Entlastung des Mietmarktes

Für alle bestehenden und alle zukünftigen sozialen Erhaltungsgebiete wurde ein Verbot der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen beschlossen. Damit sollte verhindert werden, dass angestammte Bewohner aus beliebten Stadtvierteln verdrängt werden. Eigentümer einer Wohnung in einem der 33 Milieuschutzgebiete in Berlin können diese nun nur noch mit einer Ausnahmegenehmigung durch das jeweils zuständige Bezirksamt als Eigentumswohnung weiterverkaufen. Dabei werden Verkäufe an den jeweiligen Mieter der Wohnung bevorzugt. Der Berliner Senat geht davon aus, dass Investoren mit dem Kauf und der Privatisierung eines Mehrfamilienhauses immer einen Verdrängungseffekt auslösen. Allerdings gibt es keine empirische Grundlage für diese Annahme. Eine weitere mit dem Umwandlungsverbot verbundene Hoffnung ist die Begrenzung von Mietsteigerungen. Dass die Regulierung durch den Staat aber nicht unbedingt zielführend ist, zeigt das Beispiel Hamburg. Dort ist bereits seit 17 Jahren eine Umwandlungsverordnung in Kraft. Die Umwandlungen wurden zwar deutlich reduziert, doch die Mieten sind dennoch gestiegen. Das Hamburger Beispiel verdeutlicht, dass Milieuschutzverordnungen die große Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsgebieten nicht stillen können. Stattdessen verhindern sie Investitionen in den Bestand. Langfristig wird dadurch die Schaffung von angemessenem Wohnraum verhindert.

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