Vor Beginn eines neuen Wirtschaftsjahres ist der Verwalter verpflichtet, einen Wirtschaftsplan zu erstellen. Er ist die Kalkulationsgrundlage für das kommende Kalenderjahr, in dem die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft gegenübergestellt werden. Der Wirtschaftsplan wird anschließend von den Wohnungseigentümern auf der Eigentümerversammlung nach Par. 28 des Wohnungseigentumsgesetzes beschlossen. So weit die Theorie.

Häufiger entsteht in einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) die Situation, dass der neue Wirtschaftsplan nicht pünktlich fertig wird, selbst wenn er laut Statuten im vierten Quartal des laufenden Jahres erstellt werden müsste. Doch berechtigt eine Verzögerung den einzelnen Eigentümer, etwa ab Januar des Folgejahres die monatliche Hausgeldzahlung einzustellen?

Pflicht zur Erstellung eines Wirtschaftsplans bleibt bestehen

Grundsätzlich ist ein Wirtschaftsplan des laufenden Jahres bis ins zweite Quartal des Folgejahres gültig.[1] Insofern darf niemand die üblichen Wohngeldzahlungen zu Beginn eines neuen Kalenderjahres einfach einstellen. Vielmehr ist der Eigentümer verpflichtet, den bestehenden Betrag vorläufig weiterzuzahlen. Sollte der monatliche Beitrag zu hoch gewesen sein, kann er mit einer entsprechenden Rückzahlung rechnen.

Eine verspätete Erstellung sollte allerdings nicht zum Regelfall werden. Denn der Verwalter bleibt laut einem BGH-Urteil von Ende 2018 verpflichtet[2], stets einen neuen Wirtschaftsplan für die jährlich anstehenden Kosten aufzustellen. Der Verwaltungsbeirat wird insofern nicht durch einen Fortgeltungsbeschluss von dem Plan entbunden.

Für Neuerwerber einer Immobilie ist es wichtig, zu erläutern, was sich hinter einem Wirtschaftsplan genau verbirgt. Im Kern ist er der Haushaltsplan der WEG. Der Verwalter listet alle geplanten Einnahmen und Ausgaben des kommenden Wirtschaftsjahres auf. Es erfolgen genaue Angaben dazu, wie diese Kosten auf die Eigentümer verteilt werden. Außerdem ist im Wirtschaftsplan aufgeführt, welcher Anteil des Hausgeldes in die Instandhaltungsrücklage fließt und für welche Maßnahmen diese voraussichtlich verwendet wird. Hat die Eigentümergemeinschaft einen Verwaltungsbeirat bestellt, prüft dieser den Wirtschaftsplan. Damit der Wirtschaftsplan in Kraft treten kann, muss er von der Eigentümerversammlung mit einer Stimmenmehrheit angenommen werden. Hierzu reicht die einfache Mehrheit.

Für die Eigentümer besteht übrigens keine Pflicht, den vom Verwalter vorgelegten Wirtschaftsplan umgehend zu genehmigen. Erscheint den Wohneigentümern der neue Plan beispielsweise zu hoch, können sie sich darauf beschränken, dass die Höhe des bisherigen Hausgeldes für ein Jahr verbindlich bleiben soll.

[1] https://bvi-magazin.de/artikel/sicherung-der-liquiditaet-einer-weg-auch-am-jahresbeginn/
[2] BGH-Urteil vom 14.12.2018 – V ZR 2/18