Der Kauf einer Immobilie ist eine umfassende und langfristige Entscheidung. In den meisten Fällen ist die Aufnahme eines Darlehens unumgänglich. Dabei ist wichtig, dass es an die finanzielle Situation des Käufers angepasst ist und speziell auf dessen Bedürfnisse eingeht. Es gibt viele Stellschrauben, die zu berücksichtigen sind, die dem Käufer jedoch auch eine gewisse Flexibilität und Entscheidungsfreiheit bieten. Im Folgenden soll es darum gehen, die geeignete Finanzierung auszuwählen, die Parameter des Darlehens festzulegen, die Nebenkosten zu berücksichtigen und Sonderfälle zu beachten.

Finanzierung auswählen

Eine Immobilie kann mit unterschiedlichen Finanzierungen abbezahlt werden. Die Grundlage bilden meist das vorhandene Eigenkapital und ein Darlehen, das bei einem Kreditinstitut aufgenommen wird. Hier gilt es, das richtige Verhältnis zwischen eigenem und geliehenem Geld zu finden, denn Banken fordern meist einen gewissen Anteil an Eigenkapital, um das Darlehen abzusichern. 20 Prozent der Gesamtsumme werden üblicherweise erwartet. Dabei darf nicht vergessen werden, dass neben dem Kaufpreis auch andere Kosten anfallen, auf die unten näher eingegangen wird – vor der ersten Unterschrift sollte deshalb immer eine kompetente Beratung stehen. Der verbleibende Kreditbetrag kann auf unterschiedliche Arten zurückgezahlt werden. Klassischerweise wird er mit monatlichen Raten beglichen. Es ist jedoch auch die Auslösung durch einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung möglich. Dabei wird der Kreditbetrag nach einem festgelegten Zeitraum mit der angesparten Summe aus dem Bausparvertrag oder der Lebensversicherung verrechnet.

Parameter festlegen

Nach Festlegung der Finanzierungsart geht es darum, die einzelnen Parameter des Darlehens im Auge zu behalten. Ein niedriger Zins verleitet dazu, die monatlichen Raten niedrig anzusetzen. Doch eine hohe Tilgung auch bei niedrigen Zinsen bietet Vorteile. Dadurch wird die Kreditsumme von Anfang an reduziert und die finanzielle Belastung verringert. Der effektive Zins gibt Auskunft darüber, wie hoch die monatliche Rate schlussendlich ausfällt, und berücksichtigt nicht nur den Zins, sondern auch Gebühren und das Disagio. Letzteres ist eine Zinsvorauszahlung, die individuell vereinbart wird und den Auszahlungsbetrag des Darlehens reduziert. Zu beachten ist außerdem, wie lange die Zinsbindungsfrist läuft, also wie lange der Zins unverändert bleibt. Läuft die Frist ab, können Zinsschwankungen die Finanzierung gefährden. Kreditnehmer sollten sich daher frühzeitig um eine Verlängerung mit möglichst günstigen Konditionen bemühen.

Nebenkosten berücksichtigen

So günstig die Konditionen für den Kredit auch sein mögen, Nebenkosten fallen immer an. Beim Haus- oder Grundstückskauf wird zum Beispiel ein Grundpfandrecht zugunsten der Bank in das Grundbuch eingetragen, bis der Kredit vollständig bezahlt ist. Hier fällt eine Bearbeitungsgebühr an, so wie bei allen Vereinbarungen bezüglich des Kredites. Der Kaufvertrag für ein Grundstück oder Haus muss von einem Notar beurkundet werden,  verbunden mit Kosten, die vom Käufer vor dem Kauf zu berücksichtigen sind. Während der Finanzierung kann es wie bereits erwähnt zu Änderungen des Zinsniveaus kommen, die den Kredit verteuern. Doch auch andere Ereignisse wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit können dazu führen, dass der Kreditnehmer in die Bredouille gerät. Hier kann eine Restschuldversicherung helfen, die die Raten so lange übernimmt, bis der Kreditnehmer wieder aus eigener Tasche zahlen kann.

Sonderfälle beachten

So wie jede Regel Ausnahmen hat, gibt es auch bei einem Darlehen Situationen, die der Kreditnehmer für sich nutzen kann. Sondertilgungen bieten die Möglichkeit, während der Kreditlaufzeit größere Summen abzuzahlen, wenn zum Beispiel kurzfristig mehr Geld zur Verfügung steht. So kann die Kreditsumme und somit die Zinsbelastung reduziert werden. Diesen Zinsausfall lassen sich Banken jedoch bezahlen, indem sie Gebühren für Sondertilgungen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, falls der gesamte Kredit vorzeitig ausgelöst wird. Ändert sich die persönliche finanzielle Lage innerhalb der Zinsbindungsfrist, beispielweise weil ein Partner in Elternzeit geht, können die Tilgungsbedingungen auch vor Ablauf der Zinsbindung verändert werden. Über die Möglichkeiten und Folgen sollte vorab mit der finanzierenden Bank gesprochen werden. Wer sich im Vorhinein über mögliche Förderungen informiert, kann die Kreditsumme eventuell von Anfang an etwas niedriger ansetzen. Dies gilt zum Beispiel für denkmalgeschützte Gebäude oder barrierefreie Wohnungen, die teilweise mit Zuschüssen gefördert werden. Hierbei, wie auch bei allen anderen Fragen rund um einen Kredit, ist ein Beratungsgespräch bei mehreren Banken die beste Möglichkeiten, eine optimale Lösung zu finden.