Gastbeitrag von Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG

In den neunziger Jahren führte die Sonder-AfA in Berlin zu Milliardeninvestitionen und einer Verdreifachung der jährlichen Fertigstellungszahlen in nur 5 Jahren: 1992 waren 10.906 Wohnungen fertig gestellt worden – 1997 wurden daraus 32.965. Mehr als doppelt so viele Wohnungen wie heute (2017: 15.669 Wohnungen). Die Folge dieser hohen Fertigstellungszahlen, die deutlich über dem Haushaltswachstum lagen, waren niedrige Mieten und Leerstände. Man konnte damals aus einer Vielzahl von Mietwohnungen auswählen und Mieten von 5 Euro/qm/Monat, selbst in zentralen Lagen, waren normal.

Dies belegt eindrucksvoll, dass es falsch ist anzunehmen, dass die Mieten als Folge hoher Investitionen steigen, wie von vielen derzeit behauptet. Weder die Renditeerwartungen “gieriger Spekulanten“, noch ein steigender Anteil neuwertiger Wohnungen (auch mit Wirkungen auf das Mietniveau im Bestand über den Umweg des Mietspiegels) hat ganz offenkundig entscheidenden Einfluss auf den Mietmarkt. Entscheidend ist das Verhältnis der Haushalte und Einwohner zu den bestehenden Wohnungen, wie zusätzlich die aktuelle Entwicklung belegt: 

Die Einwohnerzahl Berlins ist von 3,387 Mio. im Jahr 2010 auf 3,748 Mio. im Jahr 2018 gestiegen – ein Anstieg um 361.000 Einwohner in 8 Jahren – im Schnitt um 45.000 Einwohner pro Jahr. Und die Fertigstellungszahlen halten nicht Schritt: Aus Leerständen von 15% in den Großwohnanlagen der Randbezirke ist ein Gesamtberliner Leerstand unter der Fluktuationsreserve geworden. Lange Schlangen bei offenen Besichtigungen sind normal. Selbst in Nachbargemeinden Berlins liegen die Mietpreise heute häufig über 10 Euro/qm/Monat.

Die Lösung liegt also eindeutig in der Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Obwohl die Marktenge sich seit Jahren aufbaut, hat es die Politik nicht verstanden Lösungen zu fördern. Tatsächlich gehen z.B. die Baugenehmigungszahlen in Berlin seit dem Amtsantritt von R2G jedes Jahr zurück. Hier fehlt der politische Wille den Neubau zu forcieren. Und auf Bundesebene blockieren die fragilen Machtbalancen der GroKo und des föderalen Systems schnelle Lösungen, die jetzt dringend nötig wären.

Aus meiner Sicht liegt insbesondere in der Beschleunigung und Entpolitisierung von Baugenehmigungen ein Schlüssel zur Lösung des Mengenproblems. Bebauungspläne brauchen in Berlin derzeit im Schnitt (!) 8 Jahre. Warum nicht z.B. über die Befreiung von Baugenehmigungen in beplanten Gebieten nachdenken, bzw. Genehmigungen durch Bestätigungen unabhängiger Ingenieurbüros ersetzen? Und warum nicht aus der Geschichte lernen und eine befristete Sonder-Afa für Metropolregionen mit starker Wohnungsunterversorgung einführen? Es hat schon einmal funktioniert.