Eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen und diese zu vermieten kann ein rentables Geschäft sein – schließlich erzielt man mit den Mieteinnahmen ein zusätzliches Einkommen, mit dem man zum Beispiel den Immobilienkredit zurückzahlen kann. Die Höhe der Miete kann man als Vermieter jedoch nicht festlegen, wie man möchte, sondern man muss dabei mehrere gesetzliche Regulierungen beachten.

1. Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete

Die Kappungsgrenze reguliert die Miethöhe bestehender Mietverhältnisse. Sie besagt, dass man bei bestehenden Mietverhältnissen die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen darf. Die Bundesländer können diesen Wert in Gebieten mit angespannten Mietmärkten auf 15 Prozent reduzieren, sodass in vielen Regionen in Deutschland – zum Beispiel in Berlin – die Miete um nicht mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden darf. Dabei wirkt die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch als Grenze. Die Miete darf nicht darüber hinaus angehoben werden, auch wenn die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete geringer ist als 15 beziehungsweise 20 Prozent.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den in den vergangenen sechs Jahren abgeschlossenen Mietverträgen für vergleichbare Wohnungen in einer Gemeinde berechnet. Bis zum Ende des Jahres 2019 betrug dieser Zeitraum noch vier Jahre, doch der Gesetzgeber hat ihn zum 1. Januar 2020 verlängert. Die Absicht dahinter war, dass die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch weniger schnell steigt, da nun auch ältere Mietverträge mit in der Regel geringeren Mietpreisen in die ortsübliche Vergleichsmiete einfließen.

2. Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse hingegen ist ein Instrument, das beim Abschluss neuer Mietverträge greift. Sie sieht vor, dass bei neuen Mietverträgen die Miete nicht höher liegen darf als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Neubauwohnungen, das heißt bei Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 zum ersten Mal genutzt oder vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Eine weitere Ausnahme liegt vor, wenn die Miete für eine Wohnung schon vor der Wiedervermietung und vor Einführung der Mietpreisbremse höher lag als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – in diesem Fall darf die Miete auf diesem Niveau bleiben. Vermieter müssen Neumieter jedoch darauf hinweisen, dass bereits die Vormiete entsprechend hoch war und sie daher diese Ausnahme in Anspruch nehmen können.

Die Mietpreisbremse findet nicht in ganz Deutschland Anwendung, sondern nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, die von den Bundesländern bestimmt werden. Das Instrument wurde 2015 ursprünglich für nur fünf Jahre eingeführt, doch es wurde schließlich um weitere fünf Jahre bis 2025 verlängert.

3. Modernisierungsumlage

Wenn man als Eigentümer an seiner vermieteten Wohnung Modernisierungen vornimmt, kann ein Teil der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Bis Ende 2018 konnte man pro Jahr 11 Prozent der Kosten umlegen, seit dem 1. Januar 2019 sind es 8 Prozent. Zudem gilt seither eine Grenze von höchstens 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter, sofern die Miete zuvor nicht höher als 7 Euro je Quadratmeter lag. Die Modernisierungsumlage ist nicht zeitlich begrenzt, das heißt, die Mieterhöhung infolge der Modernisierung kann auch dann beibehalten werden, wenn sich die Modernisierungskosten amortisiert haben (was bei einer Mieterhöhung um 8 Prozent der Modernisierungskosten nach 12,5 Jahren der Fall ist).

Typische umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind zum Beispiel eine Verbesserung der Wärmedämmung oder der Anbau eines Balkons. Kosten für normale Reparaturen, also Instandhaltungsmaßnahmen, können Vermieter jedoch nicht auf die Miete umlegen.

4. Mietendeckel

Der Mietendeckel, der fünf Jahre lang ausschließlich in Berlin gilt, ist derzeit wohl das strengste Regulierungsinstrument im Mietpreisbereich. Das am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Gesetz besagt einerseits, dass Wohnungsmieten aktuell nicht erhöht werden dürfen – sie wurden zum Stand 18. Juni 2019 eingefroren. Erst 2022 sind Mieterhöhungen wieder möglich, aber um höchstens 1,3 Prozent pro Jahr. Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen (siehe Modernisierungsumlage) sind weiterhin erlaubt, jedoch um maximal 1 Euro je Quadratmeter.

Darüber hinaus sieht das Gesetz Mietobergrenzen vor. Die Obergrenzen reichen je nach Alter und Ausstattung der Wohnung von 3,92 Euro bis 9,80 Euro pro Quadratmeter. Bei einer modernen Ausstattung, für die bestimmte Kriterien erfüllt sein müssen, erhöht sich die Obergrenze um 1 Euro. Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes werden Mieten verboten sein, die mehr als 20 Prozent höher sind als die für die Wohnung geltende Obergrenze. Mieten, die darüber liegen, müssen dementsprechend abgesenkt werden. Dabei muss je nach Lage der Wohnung ein Abschlag oder Zuschlag auf die Obergrenze berücksichtigt werden: Bei einer einfachen oder mittleren Lage (Basis soll der Berliner Mietspiegel 2019 sein) verringert sie sich um 0,28 Euro beziehungsweise 0,09 Euro, bei einer guten Lage erhöht sie sich um 0,74 Euro pro Quadratmeter.

Mietverträge, die nach dem 18. Juni 2019 geschlossen wurden, dürfen keinen höheren Mietpreis als die Vormiete vorsehen. Wenn die Vormiete höher lag als die im Gesetz festgelegte Mietobergrenze, gilt die für die Wohnung vorgesehene Obergrenze (ohne Ab- oder Zuschlag für die Lage) als Höchstmiete.

Vom Mietendeckel ausgenommen sind unter anderem Neubauwohnungen, also solche, die ab 2014 erstmals bezugsfertig waren. Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung, Wohnheime und Trägerwohnungen.

Es gibt starke Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckel-Gesetzes. Beim Bundesverfassungsgericht wurde bereits eine Normenkontrollklage eingereicht – es besteht daher die Möglichkeit, dass der Mietendeckel wieder zurückgenommen werden muss.