Das Prinzip des Vermietens ist ja sehr simpel: Ein Eigentümer stellt einer Person seine Wohnung zur Verfügung und erhält dafür eine monatliche Mietzahlung. Wenn allerdings die Nutzung der Wohnung eingeschränkt ist oder wenn die Wohnung nicht der vertraglichen Vereinbarung entspricht, kann der Mieter von sich aus die Miete kürzen. Aus diesem Grund sollten Vermieter stets bemüht sein, möglichst die uneingeschränkte Nutzung der Wohnung zu gewährleisten. Das ist allerdings nicht immer möglich.

Einer der Fälle – wahrscheinlich sogar einer der häufigsten –, in dem Mieter die Zahlung kürzen können, ist Lärmbelästigung. Wenn im Mehrfamilienhaus zum Beispiel Sanierungs- oder Baumaßnahmen durchgeführt werden, die zu viel Lärm führen, ist eine Mietminderung möglich. Auch laute Nachbarn sowie regelmäßiges Hundegebell in einer der Nachbarwohnungen können zu Kürzungen der Miete führen.

Auch Schimmelbildung ist ein Grund zur Mietkürzung

Ebenfalls ein häufiger Grund für das Mindern der Miete ist der Ausfall der Heizung. Wenn im Winter über einen längeren Zeitraum die Heizung nicht funktioniert und sich die Wohnung nicht beheizen lässt, kann der Mieter seine Mietzahlung kürzen. Auch bei einem längeren Wasser- oder Stromausfall ist dies der Fall. Eine Ungezieferplage im Haus kann ebenfalls zu einer Mietkürzung führen.

Schimmel in der Wohnung ist ein weiterer Grund, der in der Praxis häufig vorkommt. Dabei muss die Schimmelbildung jedoch an den baulichen Gegebenheiten liegen – etwa wenn das Dach undicht ist oder es Wärmebrücken gibt. Bei einer Wärmebrücke (oft auch Kältebrücke genannt) leitet eine Stelle des Bauwerks die Wärme aus dem Inneren schneller nach draußen als andere Stellen, wodurch es dort zu Kondenswasser und somit zu höherer Feuchtigkeit kommt, was Schimmel fördert.

Wichtig ist jedoch, dass die Einschränkung der Wohnungsnutzung nicht vom Mieter selbst verursacht sein darf. Wenn er den Schimmel durch falsches Lüften selbst verursacht oder selbst Ungeziefer eingeschleppt hat (etwa Bettwanzen), ist an eine Mietminderung normalerweise nicht zu denken.

Die Miete darf nur für den Zeitraum des Mangels gemindert werden

Anders liegt der Fall, wenn die Wohnung nicht hält, was der Mietvertrag verspricht – zum Beispiel dann, wenn im Vertrag das Vorhandensein einer Einbauküche geregelt ist, es in der Wohnung aber gar keine Einbauküche gibt. Dann kann der Mieter die Mietzahlung mindern.

Mieter müssen jedoch beachten, dass sie Miete nur für den Zeitraum senken dürfen, in dem eine Einschränkung der Wohnungsnutzung vorliegt. Sobald also beispielsweise die Heizung repariert, der Baulärm abgestellt oder der Schimmel beseitigt ist, muss wieder die vollständige Miete entrichtet werden. Der Mieter muss dem Vermieter die Einschränkung der Wohnungsnutzung außerdem anzeigen. Erst nachdem er ihn schriftlich über den Mangel informiert hat, kann er die Mietzahlung kürzen – selbst wenn die Heizung schon vorher kaputt war.

Um wie viel der Mieter die Miete kürzt, muss er selbst entscheiden. Es gibt Mietminderungstabellen, die auf Gerichtsentscheidungen basieren und an denen sich Mieter (und natürlich auch Vermieter) orientieren können. Bei Baulärm im Haus aufgrund von Sanierungsarbeiten beispielsweise hat ein Gerichtsurteil ergeben, dass eine Mietminderung um 20 Prozent gerechtfertigt ist. Ein Heizungsausfall im Winter kann sogar eine Mietminderung um 100 Prozent rechtfertigen – jedoch, dies sei noch einmal betont, nur für den Zeitraum, in dem die Heizung tatsächlich nicht funktioniert.