Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird damit zum Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese setzt sich aus allen Teileigentümern eines Wohnobjekts zusammen. Daraus ergeben sich bestimmte Rechte und Pflichten, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt sind. Es enthält nicht nur Regelungen zur Entstehung, Aufteilung und Verwaltung des Eigentums, sondern auch zu baulichen Veränderungen an der Immobilie, die die gesamte Eigentümergemeinschaft betreffen.

Eingeführt 1951, wurde mit dem WEG eine konkrete gesetzliche Grundlage geschaffen, die vor allem zur Stärkung des Wohnungsbaus und zur Förderung des Erwerbs von Eigentumswohnungen beitragen sollte. Diese Ziele bestehen weiterhin. Was sich in der Zwischenzeit geändert hat, ist die Ausgangslage: Eine Vielzahl an Entwicklungen von Digitalisierung über Klimaschutz bis hin zu einer verschobenen Altersstruktur sorgen dafür, dass sich die Anforderungen an ein Wohngebäude verändert haben und eine Reform der bisherigen Regelungen unumgänglich ist.

Der Fokus des neuen Gesetzes liegt deshalb auf einer schnelleren Durchsetzung von Modernisierungen – insbesondere solcher, die den Klimaschutz und altersgerechtes Wohnen fördern. Die Reform tritt voraussichtlich im Dezember in Kraft. Nach beinahe 70 Jahren löst sie das bisherige WEG ab.

Bauliche Maßnahmen ohne Absprache möglich

Sorgten Sanierungen des gemeinschaftlichen Eigentums zuvor für Herausforderungen und schlimmstenfalls sogar Konflikte unter den Wohneigentümern, soll die WEG-Reform solche Prozesse künftig vereinfachen. Kernpunkt der Reform sind dabei bestimmte bauliche Maßnahmen, die künftig nicht mehr mit der Wohnungseigentümergemeinschaft abgesprochen werden müssen. So können Eigentümer individuell über Nachrüstungen durch Solaranlage, Glasfaserkabel oder Ladestationen für E-Fahrzeuge entscheiden – vorausgesetzt sie tragen die Kosten. Ein modernisierter Einbruchschutz sowie der barrierefreie Um- oder Ausbau der Wohnung zählen ebenfalls zu den Ergänzungen, die keine Absprache erfordern.

Einfache Mehrheit reicht nun aus

Aber auch Modernisierungen, die die gesamte Immobilie treffen, lassen sich künftig einfacher realisieren. War zuvor eine Zwei-Drittel-Mehrheit oder sogar eine einstimmige Entscheidung notwendig, ist dann bei Maßnahmen wie der Sanierung der Fassade, dem Einbau einer klimafreundlicheren Heizung oder der Isolierung des Dachs eine einfache Mehrheit ausreichend. Durch diese Regelung können einzelne Eigentümer nicht mehr so einfach den Wunsch der Mehrheit blockieren. Das kann für die Eigentümergemeinschaft von Vorteil sein, denn energetische Modernisierungen beispielsweise erweisen sich als wichtig für die zukünftige Entwicklung der Immobilie. Werden diese immer wieder aufgeschoben, können im schlimmsten Fall ein Sanierungsstau und damit verbundene höhere Kosten für die gesamte Eigentümergemeinschaft die Folge sein.

Auch Gegner der Maßnahmen müssen sich beteiligen

Eine Besonderheit des neuen WEG stellt die Finanzierung dar. So sind bei einer einfachen Mehrheit diejenigen für die Übernahme der Kosten verantwortlich, die sich für die Maßnahme ausgesprochen haben. Bei einer Zwei-Drittel-Mehrheit werden die Kosten anteilig auf alle Wohnungseigentümer aufgeteilt – auch auf die Gegner der jeweiligen Veränderung. Ausgenommen davon sind Sanierungen, die unverhältnismäßige Kosten nach sich ziehen.

Verwalter erhalten mehr Verantwortung

Eine weitere zentrale Änderung betrifft Wohnungsverwalter, die mit der Reform eine neue Rolle innehaben. Sie vertreten die Eigentümer stärker nach außen und besitzen dabei die Befugnis, Verträge in ihrem Namen abzuschließen sowie Maßnahmen zu veranlassen. Gleichzeitig kann der Handlungsspielraum der Verwalter eingeschränkt werden. Denn welche Aufgaben konkret in ihren Verantwortungsbereich fallen, können Wohnungseigentümer zuvor selbst definieren. Zudem können die Eigentümer die Verwalter ohne wichtigen Grund abberufen. Mit diesen Regelungen soll eine Ausgewogenheit beider Parteien gewährleistet werden.

WEG-Reform als Chance zur Wertsteigerung

Durch die Reform des WEG haben Eigentümer die Chance, ihre Wohnung einfacher und schneller zu modernisieren und so ihren Wert als Kapitalanlage zu steigern. Von Vorteil erweist sich hierbei, dass sich viele solcher Maßnahmen steuerlich absetzen lassen.

Vorsicht ist geboten für Eigentümer, die über keine großen Rücklagen verfügen. Denn sollten bauliche Maßnahmen und Sanierungen durch eine Zwei-Drittel-Mehrheit veranlasst werden, müssen auch sie sich an den Kosten beteiligen.