Gastbeitrag von Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG

Am 24.07.2017 wurden auf Immobilienscout 47 bezugsfreie, 50 qm –Wohnungen in Berlin angeboten (20 km um Mitte), die maximal 100.000 Euro kosten.

Bei einem angenommenen Zinssatz von 2% und einer angenommenen 100%-Finanzierung errechnet sich eine monatliche Zahlung von rd. 170 Euro. Nimmt man ebenfalls 2% als Tilgung, summiert sich der Kapitaldienst auf rd. 340 Euro/qm. Rechnen wir nochmals 40 Euro für WEG-Verwaltung und Instandhaltungsrücklage, sind wir bei einem monatlichen Aufwand von 380 Euro, zu dem dann die Betriebskosten hinzukommen, die je nach Haus stark variieren, aber bei Mietern und Eigentümern gleich sind.

Wiederholen wir unsere Anfrage auf Immobilienscout, diesmal aber als Suche nach einer 50 qm-Mietwohnung für maximal 380 Euro im Monat. Das Ergebnis: 19 Angebote. Weniger als die Hälfte.

Was die laufende Belastung angeht, müsste es also vielmehr heißen „Mieten können sich nur Reiche leisten“, zumal unser o.g. Beispiel die Tilgung einbezieht, die ja einen Zuwachs an Nettovermögen darstellt und eigentlich rausgerechnet werden muss. Tut man das und sucht nach 50 qm-Mietwohnungen für 170 Euro ist das Ergebnis 0 (!) Treffer. Es gibt nicht eine 50 qm-Mietwohnung in ganz Berlin, die ich für das Äquivalent der Zinsausgabe bei einer Vollfinanzierung des Kaufpreises mieten könnte.

Der aufmerksame Leser hat es schon mitbekommen: Ich habe bisher noch nichts über Nebenkosten und das notwendige Eigenkapital geschrieben. Kauft man ohne Maklerprovision, wie bei uns (ACCENTRO) und bei vielen anderen Entwicklern, betragen diese in Berlin weniger als 8%. Umgerechnet auf den Zins sind das rund 14 Euro im Monat. Aus Vereinfachungsgründen haben wir das in obigem Beispiel weggelassen. Notfalls könnte man eine Wohnung für 90.000 Euro kaufen (17 Treffer)

Das Eigenkapital stellt tatsächlich eine Hürde für Menschen ohne Vermögen dar. Häufig fordern Banken ein Eigenkapital von mindestens 20%. In unserem Beispiel wären dies 20.000 Euro. Wer diese Summe selbst unter größten Anstrengungen und unter Einbeziehung der Familie nicht auftreiben kann, tut sich in der Tat schwer, die Einsparungen und Vermögenszuwächse, die mit dem Eigentumserwerb verbunden sind, umzusetzen.

Selbstverständlich ist der Erwerb auch nicht für jeden, der das notwendige Eigenkapital aufbringen kann, sinnvoll. Es müssen auch Fragen wie Anschlussfinanzierung, Wertentwicklung, Mietpreisentwicklung usw. berücksichtigt werden. Aber wenn es üblich würde, die Hälfte der Zeit, die beim Autokauf oder der Urlaubsplanung investiert wird, mit der Frage “Mieten oder Kaufen“ zuzubringen, würden sicherlich deutlich mehr Menschen in Deutschland Wohnungen kaufen. Das aktuelle historische Zinstief ist eine Jahrhundertchance. Tun Sie sich selbst einen Gefallen: Rechnen Sie nach und lassen Sie sich beraten. Aber haken Sie das Thema nicht von vorne herein ab, weil Sie glauben, Sie könnten es sich nicht leisten.