Gastbeitrag von Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro Real Estate AG

Häufig unwidersprochen wird von Teilen von Politik und Medien behauptet, dass die Teilung bestehender Wohnhäuser nach Wohneigentumsgesetz (WEG) die Verdrängung der bestehenden Bewohner fördert. Das ist die Grundlage, auf der “Aufteilungsverbote“, Abwendungsvereinbarungen und Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten letztlich fußen.

Ist diese Grundannahme richtig? Was passiert bei der Bildung von Wohneigentum?

Für den Mieter gar nichts. Er ist umfassend geschützt. Folgende mietrechtliche Regeln sorgen dafür, dass die Teilung nach WEG für den Mieter völlig irrelevant ist, selbst wenn er die Wohnung, in der er wohnt, trotz seines Vorkaufrechts nicht kauft, sondern diese an einen Dritten verkauft wird:

  • Kauf bricht nicht Miete: Der Erwerber tritt in den abgeschlossenen Mietvertrag ein. Für den Mieter verändert sich nichts.
  • 10 jährige Kündigungsschutzsperre: Der Erwerber könnte erst nach Ablauf von 10 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. Dieser Zeithorizont ist so lang, dass praktisch niemand, der die Selbstnutzung plant, vermietete Wohnungen kauft, um diese selbst zu bewohnen. Die Käufer vermieteter Wohnungen sind in der Regel alle Kapitalanleger

Einen direkten Zusammenhang zwischen Teilung und Verdrängung gibt es also nicht. Gibt es einen indirekten? Manchmal wird argumentiert, dass die mit der Teilung häufig einhergehende Modernisierung, über den Umweg steigender Mieten zu Verdrängung führen würde.

Aber gerade in Milieuschutzgebieten – und nur in diesen greifen Aufteilungsverbote, Abwendungsvereinbarungen und Vorkaufsrechte – sind Modernisierungen genehmigungspflichtig und sogenannte Luxussanierungen somit ausgeschlossen. Zudem ist die Herstellung eines zeitgemäßen Zustands nicht nur Teil des Geschäftsmodells von Unternehmen, die sich mit der Bildung von Wohneigentum beschäftigen, sondern auch von Unternehmen, die sich auf die Bestandshaltung konzentrieren.

“Verdrängung“ passiert in Milieuschutzgebieten, die in den Fokus einer zahlungskräftigeren Klientel kommen, nahezu ausschließlich über die Fluktuation. Somit wird auch niemand persönlich und direkt verdrängt, sondern die Einwohnerschaft ändert sich schrittweise mit der Fluktuation. An der Tatsache, dass sich Vermieter bei der Neuvermietung in der Regel unter den solventeren Interessenten entscheiden, ändern nämlich alle milieuschutzrechtlichen Regeln nichts. Ist ein Gebiet „hip“, wird es zu “Verdrängung“ kommen.

Und so erleben wir in Berlin eine ungehemmte Ausweitung von Milieuschutzgebieten, ohne nachvollziehbare rationale Grundlage. Die Ausnahmeregelung des Städtebaurechts wird zur Norm. In Kreuzberg wohnen schon mehr als 50% der Haushalte in Milieuschutzgebieten. Tendenz stark steigend.